——訪美國普洛斯中國投資管理部高級經理趙明琪
    2003年在業界有 “工業物流地產老大”之稱的美國普洛斯(Prologis)公司登陸中國，稱計劃今后5年在中國物流市場投資20億美元。這一舉措引起了人們對物流地產的關注。最近，記者采訪了美國普洛斯中國投資管理部高級經理趙明琪。
    記者：請您介紹一下普洛斯公司的概況，它在國際同行中的實力和信譽度如何？
    趙明琪：普洛斯是在美國紐約證交所掛牌的上市公司，開發及管理超過120億美元的資產。作為全球最大的上市工業房地產投資信托公司，普洛斯總出租面積已超過2300萬平方米。而與其他房地產投資信托不同的是，普洛斯專注于物流地產的投資業務。
    記者：普洛斯公司的到來給中國物流業引入了一個新概念——“物流地產”，請您給我們講解一下普洛斯“物流地產”的投資模式和具體的操作方式？
    趙明琪：普洛斯所謂的“物流地產”，就是由普洛斯先選地建成相關物流設施后，再轉租給客戶，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，將有一個資產管理隊伍進行物業管理，他們的工作主要是提供物業相關服務。也就是說，普洛斯只是從事地產投資開發和物業管理，而日常物流業務仍由客戶或客戶制定的物流公司操作。
    記者：也就是說，普洛斯的本質是地產商而非物流商。那么，“物流地產”模式的價值在于什么呢？
    趙明琪：“物流地產”模式的價值就在于更有效地幫助客戶管理運用資金、降低成本，提高企業核心競爭力。
    地產和物流設施占據了物流公司的很大一部分固定成本。而我們可以根據顧客的需求，選擇合適的地點，建設、運營與管理專用物流設施，而且準備采用本地與全球的專業技能開發物流配送設施，與客戶建立密切的合作關系，為其在合適的時間與合適的地點提供合適的現代物流設施。為了不斷增加客戶的財務目標，普洛斯還將采用收購的方式，將客戶目前擁有的物流配送設施購買回來，將其設計規劃后，根據長期業務關系簽訂租約再回轉給客戶，讓客戶繼續使用這些現代物流設施。
    通過普洛斯提供的收購與回租方案，不少物流公司削減了固定資產，將其主要精力放在核心業務上，因此提高了資產回報率，減少了企業負債率。
    記者：普洛斯進入中國市場，是否遇到一些障礙？
    趙明琪：障礙肯定是有的，去年9月份 《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》出臺，工業用地一改過去的協議轉讓，必須通過“招拍掛”（即招標、拍賣、掛牌）的方式。此項政策的出臺肯定會抬高工業用地獲取的成本。短期內這項政策可能會對企業拿地造成一定影響。但新政的出臺提高了開發工業地產的門檻，這一市場會迎來洗牌，但從長遠看，有利于市場健康有序的發展。
    記者：能否透露普洛斯公司近期發展計劃？
    趙明琪：我們接下來將進入市場深耕階段，預計未來普洛斯的中國版圖將會增加2~3個省會城市，但公司的主要精力將會集中到現有布點的進一步開發上。
    我們還希望吸引更多本土客戶，目前公司的主要客戶還是以500強的跨國企業為主，例如阿迪達斯、歐萊雅、三星電子等，公司希望吸引更多的本土客戶。在國外，企業通過大規模集約化的物流中心來降低物流成本已經是非常普遍的現象，但在中國，相當多的本土企業對于物流倉儲的需求還停留在比較初級的階段。為此，我們希望在中國進一步推廣集約化倉儲的概念，通過為客戶在一定范圍內建立系統的配送中心來提升效率、降低成本。