沈陽(yáng)已是嚴(yán)冬，但劉武熱情洋溢。12月中旬，新建成的寶供沈陽(yáng)物流基地首先迎來(lái)了聯(lián)合利華。寶供沈陽(yáng)物流基地將成為一個(gè)立足東北三省、面向全國(guó)、輻射東北亞的現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品綜合物流中心。寶供物流企業(yè)集團(tuán)有限公司總裁劉武趁著“第十一屆中國(guó)物流技術(shù)與管理發(fā)展高級(jí)研討會(huì)”的間隙，與記者聊了起來(lái)，特別是記者關(guān)心的寶供基地戰(zhàn)略問(wèn)題。 

　　現(xiàn)實(shí)窘境逼出寶供基地戰(zhàn)略 

　　寶供最早是輕資產(chǎn)型的，所有的倉(cāng)庫(kù)都是租用的。但寶供在爭(zhēng)取物流合同時(shí)，跨國(guó)公司總是對(duì)倉(cāng)庫(kù)提出一些苛刻的條件。由于自己沒(méi)有倉(cāng)庫(kù)，滿(mǎn)足這些條件非常困難。寶供只能租農(nóng)民倉(cāng)，而且有的時(shí)候還不一定租得到。這類(lèi)倉(cāng)庫(kù)幾乎是儲(chǔ)存型的，非現(xiàn)代物流發(fā)展所需要的快速流通型，面積多在二、三千平方米，高不過(guò)六、七米。用劉武的話(huà)說(shuō)，是小小的、矮矮的、黑黑的。叉車(chē)、托盤(pán)等無(wú)法使用，只有靠肩扛手提，現(xiàn)代化的設(shè)備根本沒(méi)法使用，更不要說(shuō)智能化、自動(dòng)化了。但這種倉(cāng)庫(kù)只夠跨國(guó)公司將就著用，而且付的租金很低。 

　　“輕資產(chǎn)其實(shí)在西方發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)非常成熟。我要托盤(pán)，就有托盤(pán)公司來(lái)給我供應(yīng)，我要叉車(chē)，又有叉車(chē)租賃公司給我。但是中國(guó)整個(gè)專(zhuān)業(yè)分工還沒(méi)有真正形成。這必然會(huì)影響到我們的發(fā)展。例如倉(cāng)庫(kù)�！� 

　　寶供實(shí)施基地戰(zhàn)略是有些不得已而為之的舉措。2002年11月25日，占地面積400畝，倉(cāng)儲(chǔ)面積10萬(wàn)平方米，一期投資超1億元的寶供蘇州基地竣工并開(kāi)始試運(yùn)作。據(jù)稱(chēng)，這個(gè)項(xiàng)目的所有投資都是劉武自掏腰包。 

　　在第一個(gè)基地的成功激勵(lì)下，劉武的投資手筆開(kāi)始變大。2003年，位于廣州黃埔的物流基地建成。第二個(gè)基地占地184畝，地皮小了，但耗資更大，達(dá)到1.8億元。該基地不僅可提供集商品的儲(chǔ)存、分揀、包裝、訂單處理、庫(kù)存管理等服務(wù)，還具有國(guó)際集裝箱集散、金融和通關(guān)等功能。 

　　嘗到了甜頭，寶供決定投資十億元人民幣，擬在全國(guó)15個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市投資建設(shè)大型現(xiàn)代化的基于支持全球供應(yīng)鏈一體化的綜合性物流服務(wù)平臺(tái)（每個(gè)服務(wù)平臺(tái)占地面積20-60萬(wàn)平米），形成一個(gè)以現(xiàn)代化物流服務(wù)平臺(tái)為節(jié)點(diǎn)的運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)。 

　　物流基地回報(bào)可觀在寶供的物流基地，由于增值服務(wù)等原因，價(jià)格比原來(lái)提高了20%有余。據(jù)劉武自己估算，雖然基地設(shè)備投入比平倉(cāng)大了不少，但同樣1萬(wàn)平米的倉(cāng)庫(kù)面積，基地每單位的存儲(chǔ)費(fèi)用是平倉(cāng)的50%，而整體倉(cāng)儲(chǔ)的收益卻達(dá)到平倉(cāng)的4倍。更大的好處是還不用付別人租金。劉武說(shuō)，寶供單個(gè)物流基地的投資回報(bào)期為7、8年左右，即每年的投資回報(bào)率在12%以上。 

　　目前，國(guó)外基金在中國(guó)地產(chǎn)投下了大量真金白銀。外資考慮的問(wèn)題相對(duì)復(fù)雜而且專(zhuān)業(yè)。首先，回報(bào)率是外資最為看中的。根據(jù)不同的業(yè)態(tài)，外資相應(yīng)要求的回報(bào)率也是不同。 

　　投行一般認(rèn)為，住宅為5%-6%，寫(xiě)字樓為7%-8%，商業(yè)為9%-8%，工業(yè)廠(chǎng)房、物流基地為10%-12%。外資在中國(guó)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)所要求的回報(bào)率一般會(huì)比在國(guó)外高一些，因?yàn)樵谕赓Y眼中，中國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要高。高風(fēng)險(xiǎn)，自然要求高回報(bào)是他們一直恪守的原則。 

　　世邦魏理仕工業(yè)服務(wù)部高級(jí)經(jīng)理李林松也認(rèn)為，目前物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率在10％左右，而商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率在8％左右，且物流地產(chǎn)的投資回報(bào)率較為穩(wěn)定。 

　　事實(shí)上，以倉(cāng)儲(chǔ)為主的美國(guó)物流企業(yè)的平均利潤(rùn)回報(bào)率僅為7.1%，落后于綜合服務(wù)(14.8%)以及運(yùn)輸(8.3%)。盡管倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的盈利能力不能令人滿(mǎn)意，但中國(guó)越來(lái)越多的物流企業(yè)還是對(duì)“物流地產(chǎn)”概念的追捧有加。但“圈地運(yùn)動(dòng)”所需的龐大資金與倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)較低的盈利之間僅僅維持著脆弱的平衡。相比單純的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)，基地融合了增值服務(wù)，更能為寶供帶來(lái)更為可觀的回報(bào)。 

　　為了物流而地產(chǎn)有評(píng)論說(shuō)，劉武是借物流之名，行炒地之實(shí)。對(duì)此，劉武說(shuō)，寶供的定位就是第三方物流。寶供如果想做地產(chǎn)，寶供早就下手了，而且就算做地產(chǎn)，寶供也不做物流地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)可能更高。寶供的基地，是一種手段，是物流平臺(tái)。寶供現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)的土地都是用來(lái)搞物流基地，都是自己在使用。但劉武不排除物流基地以后可以考慮向同行開(kāi)放，比如出租、合作經(jīng)營(yíng)等。 

　　至于以自己買(mǎi)地的方式來(lái)建基地，劉武覺(jué)得道理很簡(jiǎn)單：“選擇買(mǎi)車(chē)作為擴(kuò)張模式是不明智的。運(yùn)輸市場(chǎng)現(xiàn)在已供大于求，把車(chē)買(mǎi)過(guò)來(lái)就意味著貶值。而我建這些物流基地，是在升值�！奔热皇巧�值的，在劉武看來(lái)，15個(gè)基地并不算多。在劉武看來(lái)，15個(gè)物流基地是未來(lái)寶供的戰(zhàn)略布局中不可缺少的支撐。他認(rèn)為，沒(méi)有基地，也不可能做好物流整合。而且，現(xiàn)階段，寶供的基地戰(zhàn)略進(jìn)展順利。 

　　現(xiàn)在，寶供的合作對(duì)象甚至包括普洛斯，這位在某些程度上是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的物流地產(chǎn)巨頭�！捌鋵�(shí)中國(guó)最不缺的是資金，只要人家信得過(guò)你�！眲⑽浔硎�。據(jù)說(shuō)，來(lái)自基金、風(fēng)投的錢(qián)“數(shù)不勝數(shù)”，而這是寶供基地的主要資金來(lái)源。“一個(gè)企業(yè)只要有好的項(xiàng)目，能夠?qū)⒆陨砩虡I(yè)模式、投入產(chǎn)出比清楚地?cái)[在談判桌上，此前該企業(yè)也建立了良好的品牌信譽(yù)度，有著一些成功的合作先例，那么融資并不是問(wèn)題。”劉武說(shuō)。 

　　最后，劉武表示，寶供有上市計(jì)劃，但是沒(méi)有時(shí)間表。寶供更傾向于引進(jìn)能與自己業(yè)務(wù)互補(bǔ)的戰(zhàn)略合作伙伴，而不是單純的財(cái)務(wù)投資者。