圖為火炬區(qū)會(huì)展中心一帶。◆ 文波 攝
坊間傳聞零售巨頭沃爾瑪落戶中山的消息終于有了下文，正在召開的中山“兩會(huì)”透露出一個(gè)信息———沃爾瑪在火炬開發(fā)區(qū)科技新城建購物廣場。
2月，中山市“兩會(huì)”如期舉行，政協(xié)委員和人大代表的議案受到社會(huì)各界的關(guān)注，此間傳出的“世界零售巨頭沃爾瑪落戶中山”消息更是成為熱門話題。
在2月26日舉行的市第十三屆人代會(huì)第三次會(huì)議上，市發(fā)改局局長言敏永作《關(guān)于中山市2007年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況與2008年計(jì)劃草案的報(bào)告》時(shí)提到，沃爾瑪將依托中心商務(wù)區(qū)啟動(dòng)建設(shè)。沃爾瑪落戶中山的消息進(jìn)一步得到確認(rèn)，記者了解到，沃爾瑪落戶的中心商務(wù)區(qū)就是火炬開發(fā)區(qū)。
其實(shí)，早在2004年5月，美國沃爾瑪公司亞洲區(qū)總裁鐘浩威先生（Mr.JoeHatfield）一行9人就到中山進(jìn)行交流和考察，全面了解中山經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和城市建設(shè)等方面的情況，尋求布兵排陣之地，但一直沒有找到合適的位置。坊間傳聞，沃爾瑪曾一度看中城區(qū)興中道一商業(yè)地段，但由于某種原因沒有落戶。更有網(wǎng)民稱，今年2月份，在沃爾瑪美國總部官方網(wǎng)站和沃爾瑪中國網(wǎng)站曾發(fā)出一條消息，內(nèi)容大致為“在中山火炬開發(fā)區(qū)建一間購物廣場”。
據(jù)悉，火炬開發(fā)區(qū)科技新城商業(yè)中心建筑面積大約7.6萬平方米，為歐式建筑風(fēng)格，擁有大型的停車場，與沃爾瑪一起進(jìn)駐該商業(yè)中心還有其他大型百貨公司。其中，沃爾瑪占建筑面積大約1.3萬平方米，大約投資1.6億元，預(yù)計(jì)明年可投入使用。
沃爾瑪將進(jìn)駐的太陽城�！粑牟� 攝
深度分析
火炬區(qū)憑什么吸引沃爾瑪？
沃爾瑪落戶中山的消息一傳開，立刻引起了社會(huì)各界的關(guān)注。作為零售巨頭，沃爾瑪深知選址的重要性，但它為何選擇火炬開發(fā)區(qū)，而不是中山城區(qū)，火炬開發(fā)區(qū)到底有什么優(yōu)勢吸引世界零售巨頭？它的深層次原因又是什么呢？自從中山提出“東進(jìn)”的口號(hào)之后，火炬開發(fā)區(qū)被定位為城市副中心；今年初，市政府提出在火炬開發(fā)區(qū)建設(shè)中心商務(wù)區(qū)，科技新城的地位日益重要，其基礎(chǔ)建設(shè)和配套設(shè)施逐步完善。相對(duì)而言，火炬開發(fā)區(qū)商業(yè)目前并不具特色，但沃爾瑪不會(huì)將目光停留在眼前的利益上，而是看好它的前景。
便利交通吸引沃爾瑪？
一般來說，沃爾瑪對(duì)選址有著苛刻的要求，在美國一直采取“農(nóng)村包圍城市”的政策。但進(jìn)入中國后，由于我國的城市人口居住較為集中，人們的購物消費(fèi)多數(shù)還集中在步行范圍或公共交通便利的地方，因此沃爾瑪?shù)牟呗园l(fā)生了變化，把店鋪選在市中心較繁華的位置。
“縱觀整個(gè)火炬開發(fā)區(qū)的商業(yè)氛圍，目前除了張家邊市場一帶外，別的商業(yè)并不起色�！币皇煜せ鹁骈_發(fā)區(qū)的業(yè)內(nèi)人士說，“但是，張家邊市場受區(qū)域與地理位置的制約，發(fā)展空間有限�！睂�(duì)于沃爾瑪落戶火炬開發(fā)區(qū)一事，部分市民更是感到不解，甚至提出疑惑———相對(duì)城區(qū)來說，火炬開發(fā)區(qū)有什么優(yōu)勢，沃爾瑪為什么選擇它？
對(duì)于沃爾瑪落戶科技新城，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為它延伸了“農(nóng)村包圍城市”的策略，因?yàn)榭萍夹鲁窃阪?zhèn)區(qū)，但它位于珠江西岸交通樞紐，是京珠高速公路、廣珠東線公路、珠三角城際快速軌道的交會(huì)點(diǎn)，它們與區(qū)內(nèi)的逸仙公路、環(huán)茂公路、中山港大道、沿江公路等縱橫交錯(cuò)，形成發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)。同樣，福源路將三角到火炬區(qū)的時(shí)間將縮短十分鐘左右，茂南路直接打通火炬區(qū)與南朗的快速通道，全長6. 8公里的眾安大道連接番中公路與石油化工儲(chǔ)備區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)拉近了園區(qū)之間的距離。
“由于沃爾瑪商品價(jià)格相對(duì)較低，便利的交通，將吸引有車一族前來消費(fèi)。”該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，正是科技新城的位置非常特殊，處在民眾、南朗之間，輻射人群來源廣泛，加快了沃爾瑪落戶商業(yè)中心。
消費(fèi)群需求新業(yè)態(tài)
雖然科技新城交通便利，但一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題仍然擺在包括沃爾瑪?shù)壬碳颐媲啊萍夹鲁侨藲獠蛔悖@對(duì)于零售業(yè)來說是致命的打擊。
解決這一問題，已經(jīng)成了多方的共識(shí)。記者了解，在科技新城的規(guī)劃中，未來幾年居住人口將高達(dá)18萬人。這隱含著一個(gè)強(qiáng)大的消費(fèi)群體，而且消費(fèi)能力不低。周圍分布的人群年齡結(jié)構(gòu)年輕化，正是沃爾瑪最依賴的消費(fèi)群。
隨著東部大開發(fā)，在招商選資的過程中，不斷有大型的外資企業(yè)進(jìn)入火炬開發(fā)區(qū)，特別是來自日本、歐洲、臺(tái)灣等國家和地區(qū)的企業(yè)，比如蒂森、佳能等著名企業(yè)，帶進(jìn)了大批的技術(shù)員工。一位不愿意透露姓名的臺(tái)灣籍技術(shù)員就曾抱怨，火炬開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)雖然發(fā)展很快，并沒有形成一個(gè)成熟的中產(chǎn)階層生活圈。
“由于我們開出優(yōu)惠條件，入住科技新城一帶的商住樓的大多是高薪白領(lǐng)階層，很多樓盤銷售情況十分理想。我們目前正在興建留學(xué)生宿舍樓，他們也是一大消費(fèi)群體�！痹摌潜P銷售人員說，為了給業(yè)主營造一個(gè)良好的居住環(huán)境，科技新城還規(guī)劃了一條步行街，引進(jìn)具有實(shí)力的品牌店，與沃爾瑪所在商業(yè)中心打造一個(gè)成熟的商業(yè)區(qū)，“他們?cè)钤诖蠖际�，已�?jīng)形成了到品牌店消費(fèi)的理念，他們需求這種業(yè)態(tài)。”
城市副中心成最大動(dòng)力
“表面看起來，交通便利和未來強(qiáng)大的消費(fèi)群是沃爾瑪進(jìn)入的重要原因，其實(shí)吸引沃爾瑪?shù)母驹蚴钦畬?duì)科技新城的扶持�！被鹁骈_發(fā)區(qū)一工作人員說，因?yàn)閷?shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)商可以幫沃爾瑪解決選址和建筑問題。
近年來，中山市加大了對(duì)東部的投資開發(fā)力度，城市東移，產(chǎn)業(yè)東移，經(jīng)濟(jì)重心東移。近幾年來，火炬開發(fā)區(qū)發(fā)展最為迅速，2007年生產(chǎn)總值高達(dá)700億元，科技新城也發(fā)生了極大的變化。
沿著科技新城行車，可以看到這么一個(gè)現(xiàn)象———國家健康科技產(chǎn)業(yè)基地、中國電子（中山）基地、中國包裝印刷生產(chǎn)基地、高科技產(chǎn)業(yè)園、中國技術(shù)市場產(chǎn)業(yè)示范基地等字眼映入眼中；群英華庭、科技大廈、數(shù)碼大廈、英才樓等一個(gè)個(gè)建筑，成為了科技新城現(xiàn)代化城市的新元素。
據(jù)悉，科技新城總體規(guī)劃分為酒店娛樂、商業(yè)、商務(wù)、科技、會(huì)展、行政辦公等6個(gè)功能區(qū)，以高科技產(chǎn)業(yè)為核心，延伸為旅游、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)，教育培訓(xùn)產(chǎn)業(yè)，主題商業(yè)產(chǎn)業(yè)（含高端服務(wù)第三產(chǎn)業(yè)）等等。
今年，科技新城建設(shè)更是提到一個(gè)重要的議程。在火炬開發(fā)區(qū)2007年度總結(jié)表彰暨新年度工作部署大會(huì)上，該區(qū)管委會(huì)主任梁欣提出，建設(shè)科技新城，創(chuàng)建創(chuàng)新型科技園區(qū)，實(shí)現(xiàn)科技經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)濟(jì)的緊密結(jié)合，利用科技新城物業(yè)平臺(tái)，積極引進(jìn)大型企業(yè)集團(tuán)地區(qū)總部、研發(fā)機(jī)構(gòu)、軟件企業(yè)、創(chuàng)意企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、物流企業(yè)、商務(wù)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)；利用會(huì)展平臺(tái)，重點(diǎn)辦好裝備制造業(yè)展覽會(huì)、電展會(huì)、健康論壇（醫(yī)博會(huì)）；利用土地空間，引入有實(shí)力的發(fā)展商和社會(huì)資金，適度發(fā)展房地產(chǎn)，繁榮第三產(chǎn)業(yè)。
同樣，在市政府1月份下發(fā)的《關(guān)于加快我市金融業(yè)發(fā)展的意見》中，明確提出積極推進(jìn)東區(qū)、小欖、火炬區(qū)中心商務(wù)區(qū)建設(shè)。有專家認(rèn)為，在政策的帶動(dòng)下，科技新城新商圈成型，不僅使火炬開發(fā)區(qū)的商業(yè)發(fā)展緩慢問題從根本上得到解決，也是沃爾瑪選擇落戶的最重要原因。
沃爾瑪領(lǐng)新城商圈升值
早在沃爾瑪進(jìn)入中山之前，萬佳、吉之島、華潤等商業(yè)巨頭已經(jīng)安營扎寨，占據(jù)不同的商業(yè)旺地進(jìn)行競跑。雖然沃爾瑪落戶火炬開發(fā)區(qū)，但由于距離城區(qū)比較近，對(duì)城區(qū)的零售業(yè)仍具有沖擊力。
不過，沃爾瑪?shù)挠绊懯紫缺憩F(xiàn)在帶動(dòng)商圈的發(fā)展上，據(jù)國際權(quán)威AC尼爾森公司統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，沃爾瑪每成功進(jìn)駐一個(gè)商業(yè)區(qū)域，就能使周邊的住宅物業(yè)平均增值20％～30％，而商鋪增值幅度則平均高達(dá)50％以上。 種種跡象表明，在未來的幾年內(nèi)，沃爾瑪?shù)穆鋺艋驅(qū)a(chǎn)生一個(gè)品牌效應(yīng)，帶動(dòng)更多的品牌店進(jìn)入火炬開發(fā)區(qū)，科技新城將成為一個(gè)大型商圈，其輻射能力將影響整個(gè)中山東部。
一旦沃爾瑪在火炬開發(fā)區(qū)布陣結(jié)束，有可能在城區(qū)或小欖、古鎮(zhèn)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)區(qū)開店，給中山零售業(yè)帶來新一輪的競跑。
□新聞鏈接
沃爾瑪?shù)目量踢x址
對(duì)于沃爾瑪?shù)目量踢x址，曾有這樣一個(gè)故事———沃爾瑪前100家連鎖店都是山姆·沃爾頓親自“飛”出來的。他經(jīng)常自己駕駛小型飛機(jī)“偵察”適于開店的地區(qū)。山姆·沃爾頓有句名言：“連鎖經(jīng)營成功的關(guān)鍵有三個(gè)條件：一是選址，二是選址，三還是選址�！�
“我們不僅希望沃爾瑪處于一條合適的街道上，而且要求它位于這條街上最合適的一側(cè)。”山姆·沃爾頓通常的做法是，駕駛小型飛機(jī)低空飛行，向下俯視以了解一個(gè)地區(qū)方圓幾十公里的全貌；人口密度和分布、交通流向、發(fā)展?jié)摿Φ�。在飛行中，他與助手探討被“偵察”地區(qū)的優(yōu)劣，將得到的第一手資料交管理層進(jìn)行科學(xué)論證。
這種選址方法在山姆·沃爾頓使用10年之后被同行發(fā)現(xiàn)，他們也開始應(yīng)用該方法選址，但是最大的受益者始終是沃爾瑪。如今沃爾瑪開設(shè)新店的選址，雖然不用“飛”著考察，但比起以前可謂是更加苛刻和規(guī)范。光是選址前的市場調(diào)查，不僅分項(xiàng)內(nèi)容事無巨細(xì)，而且均要求專業(yè)人士親力親為逐項(xiàng)考核。
