“在我們進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和來(lái)到鎮(zhèn)江投資的這段時(shí)間內(nèi)，確實(shí)聽(tīng)到過(guò)很多懷疑的聲音。也有不少同行給我們潑涼水，說(shuō)在鎮(zhèn)江做市場(chǎng)很難，還沒(méi)有幾個(gè)真正成功的�！闭f(shuō)起鎮(zhèn)江的商貿(mào)市場(chǎng)，鎮(zhèn)江義烏小商品城的董事長(zhǎng)林延快是快人快語(yǔ)�！暗�我們認(rèn)為鎮(zhèn)江遲早會(huì)復(fù)興，特別是商貿(mào)流通業(yè)具有巨大發(fā)展?jié)摿�和空間�！�
　　記者在與 
幾位來(lái)鎮(zhèn)投資市場(chǎng)的溫商交流的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，他們對(duì)我市商貿(mào)業(yè)發(fā)展近況都進(jìn)行過(guò)深入了解，但還是對(duì)鎮(zhèn)江的商貿(mào)市場(chǎng)充滿了信心。鎮(zhèn)江億都家居建材城的董事長(zhǎng)鄭起平和林延快都是溫州泰順人，對(duì)于鎮(zhèn)江商貿(mào)業(yè)，他們的觀點(diǎn)有些接近。
　　“近年來(lái)，國(guó)家把現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分，出臺(tái)了一系列推進(jìn)政策，江蘇省也出臺(tái)了包括放寬市場(chǎng)準(zhǔn)入、實(shí)施稅收優(yōu)惠、實(shí)行規(guī)費(fèi)減免等36項(xiàng)政策加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。而鎮(zhèn)江早在2005年就制定了《關(guān)于加速發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的實(shí)施綱要》，設(shè)立服務(wù)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)資金，促進(jìn)了全市服務(wù)業(yè)的較快發(fā)展�！编嵠鹌秸劦�，最近他們留意到市委、市政府剛出臺(tái)的《鎮(zhèn)江市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)三年（2008-2010年）翻番行動(dòng)計(jì)劃》�！爸�2010年，全市服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)收入在2007年基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)翻番，超過(guò)2000億元；服務(wù)業(yè)3年投入建設(shè)資金超過(guò)600億元。其中關(guān)于商貿(mào)業(yè)，提出高水準(zhǔn)地打造一批中心商貿(mào)區(qū)，建設(shè)有產(chǎn)業(yè)支撐的專業(yè)大市場(chǎng)，把鎮(zhèn)江建設(shè)成為輻射力較強(qiáng)的區(qū)域商貿(mào)中心。由此可見(jiàn)，鎮(zhèn)江對(duì)服務(wù)業(yè)發(fā)展的高度重視，從大環(huán)境上看，鎮(zhèn)江已經(jīng)形成了加快發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)的大氣候�！�

鎮(zhèn)江是一個(gè)充滿潛力的城市 
　　在一家溫商投資的專業(yè)市場(chǎng)的宣傳畫(huà)冊(cè)上，記者看到這樣一段話：“鎮(zhèn)江是中國(guó)歷史文化名城，又是一座集港口、工貿(mào)、旅游于一體的新興城市，具有得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。鎮(zhèn)江處于中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)活力的‘長(zhǎng)三角’中心地帶，上海經(jīng)濟(jì)圈與南京經(jīng)濟(jì)圈在這里交會(huì)；鎮(zhèn)江是沿長(zhǎng)江岸線最長(zhǎng)的一個(gè)地級(jí)市，有五大港口群體、100多個(gè)碼頭與40多個(gè)國(guó)家通航。鎮(zhèn)江又是南來(lái)北往火車(chē)的必經(jīng)之路；滬寧高速、潤(rùn)揚(yáng)高速、揚(yáng)溧高速、寧杭高速、312國(guó)道、104國(guó)道穿境而過(guò)；距南京祿口機(jī)場(chǎng)僅90公里，距上海國(guó)際機(jī)場(chǎng)220公里。處于長(zhǎng)江與京杭大運(yùn)河交叉處的鎮(zhèn)江具備縱橫交錯(cuò)、水陸并舉的交通網(wǎng)絡(luò)，具有完備的大型物流運(yùn)輸立體交通優(yōu)勢(shì)�！�
　　最近剛剛出爐的第五屆“福布斯中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”上，杭州連續(xù)5年排列榜首，鎮(zhèn)江排名第16，較去年上升了5個(gè)位次。對(duì)此，市經(jīng)貿(mào)委的相關(guān)人士認(rèn)為，雖然這個(gè)排名未必能全面反映城市的商業(yè)狀況，但統(tǒng)計(jì)中包括勞動(dòng)力素質(zhì)指數(shù)、高級(jí)人才指數(shù)、經(jīng)營(yíng)成本指數(shù)、市場(chǎng)潛力指數(shù)、客運(yùn)指數(shù)、貨運(yùn)指數(shù)和資本活力指數(shù)等指標(biāo)，能夠從某些方面反映一個(gè)城市的商業(yè)投資環(huán)境。
　　而這些，正是溫商對(duì)我市商業(yè)充滿信心的來(lái)源之一。林延快坦言，交通的便捷將帶來(lái)物流、人流、信息流和資金流的良性互動(dòng)。在鎮(zhèn)江義烏小商品城最近幾次招商的過(guò)程中，這里難得的區(qū)位優(yōu)勢(shì)成了吸引投資者和經(jīng)營(yíng)者的最佳籌碼。“外面來(lái)的投資者搶著訂商鋪，沒(méi)有人不對(duì)這里的硬環(huán)境贊不絕口，即使沒(méi)有立刻簽約的，也希望等到開(kāi)業(yè)前3個(gè)月再來(lái)訂。‘股神’巴菲特曾說(shuō)過(guò)，在人人都不看好的時(shí)候，正是介入的最好時(shí)機(jī)�，F(xiàn)在鎮(zhèn)江在商業(yè)上呈現(xiàn)的就是這樣的時(shí)機(jī)，是一個(gè)充滿發(fā)展?jié)摿Φ某鞘小！?
　　
　　溫商奉行“先商業(yè)后地產(chǎn)” 
　　除了對(duì)宏觀形勢(shì)的把握和對(duì)我市商業(yè)發(fā)展前景的充分挖掘，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，溫商對(duì)我市商業(yè)充滿信心的來(lái)源，關(guān)鍵還在于對(duì)自身開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的自信。
　　“鎮(zhèn)江一些商貿(mào)市場(chǎng)難以做大做強(qiáng)，其實(shí)也有開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，有的開(kāi)發(fā)商缺乏做市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作。這當(dāng)中還有的是開(kāi)發(fā)商動(dòng)機(jī)不純，就是準(zhǔn)備打擦邊球，拿做市場(chǎng)的地產(chǎn)來(lái)做房產(chǎn)，結(jié)果不僅沒(méi)有把市場(chǎng)做好，還把自己套了進(jìn)去。”談及我市以前一些專業(yè)市場(chǎng)不成功的原因，一位溫商直言不諱�！伴_(kāi)發(fā)商為了快速回籠投資資金，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)特征采取回避態(tài)度，不管是前期的招商，還是后期的市場(chǎng)管理，都缺乏有效的手段和力度�！�
　　可喜的是，據(jù)記者了解，目前丁卯片區(qū)的眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，絕大部分開(kāi)發(fā)商已經(jīng)有這樣的意識(shí)，他們走的正是“先商業(yè)后地產(chǎn)”之路。如鎮(zhèn)江義烏小商品城，目前項(xiàng)目還未進(jìn)入預(yù)銷售階段，但他們的招商已經(jīng)進(jìn)入火熱狀態(tài)。億都家居建材城、亞太五金電器城等專業(yè)市場(chǎng)也都在積極籌備招商活動(dòng)。
　　“這是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的規(guī)律，市場(chǎng)最終能否成功，不是看規(guī)模大小，經(jīng)營(yíng)品種多少，而是看能不能贏得客戶。之前我們?cè)�開(kāi)發(fā)了浙江華東陶瓷市場(chǎng)、舟山泰舟綜合批發(fā)市場(chǎng)、淮安國(guó)際商城等7家大型批發(fā)市場(chǎng)，成功率是100％�！编嵠鹌胶軜�(lè)觀地告訴記者，長(zhǎng)期做市場(chǎng)的經(jīng)歷，讓他們不僅有了資金和經(jīng)驗(yàn)積累，也擁有專業(yè)運(yùn)作市場(chǎng)的團(tuán)隊(duì)�！奥�(tīng)說(shuō)我們?cè)阪?zhèn)江做市場(chǎng)，一些經(jīng)營(yíng)建材的老板特意趕來(lái)找我們合作，因?yàn)橐郧俺晒Φ氖袌?chǎng)運(yùn)作讓他們比較放心�！�
　　林延快也曾成功投資興辦過(guò)安徽六安溫州建材市場(chǎng)、武漢東方紅建材市場(chǎng)、杭州大世界五金城等多家大型市場(chǎng)，曾榮獲“中國(guó)民營(yíng)企業(yè)家風(fēng)云人物”獎(jiǎng)。他認(rèn)為，建市場(chǎng)簡(jiǎn)單，招商則相對(duì)較難，最難的是怎樣做好市場(chǎng)管理。面對(duì)的投資者和經(jīng)營(yíng)者是兩個(gè)不同的利益團(tuán)體，投資者希望租金越高越好，而經(jīng)營(yíng)者則希望租金越低越好，如何把他們很好地融合在一起，就需要開(kāi)發(fā)商有經(jīng)驗(yàn)，
有社會(huì)責(zé)任心。如果兩者發(fā)生不可調(diào)和的矛盾時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須犧牲自己的利益。
　　林延快認(rèn)為，成功運(yùn)作一個(gè)大市場(chǎng)，必須做到統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該和投資者、經(jīng)營(yíng)者共進(jìn)退、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)�！耙粋�(gè)行之有效的辦法就是在市場(chǎng)運(yùn)作初期保留部分或大部分自營(yíng)商鋪，這樣懂行的人才知道你是做市場(chǎng)的，能夠增加他們的信心，解決他們的后顧之憂�！�
記者 朱朱