2010年土地新政將設(shè)限土地供應(yīng)面積及醞釀增加土地增值稅；農(nóng)村集體建設(shè)土地入市將在浙江試點(diǎn)
對(duì)高地價(jià)以及高房?jī)r(jià)的調(diào)控，在整頓土地市場(chǎng)的同時(shí)，國(guó)土資源部也開(kāi)始從飽受爭(zhēng)議的農(nóng)村集體建設(shè)用地入手了。
11月16日，國(guó)土資源部在正式對(duì)商品住宅用地進(jìn)行面積設(shè)限后，其近期在北京、上海等地區(qū)的調(diào)研已經(jīng)暫告段落，并正在形成2010年新的土地調(diào)控政策，這些政策將包括出臺(tái)相關(guān)囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。之前試點(diǎn)的農(nóng)村集體建設(shè)土地入市也將繼續(xù)推廣。新的土地政策一旦嚴(yán)厲執(zhí)行，必將對(duì)樓市泡沫形成打壓之勢(shì)。
國(guó)土部醞釀新版土地調(diào)控 
針對(duì)目前的高地價(jià)和嚴(yán)重的囤地現(xiàn)象，積極醞釀2010年新一輪的土地調(diào)控政策是國(guó)土資源部近期的主要任務(wù)。
11月13日，國(guó)土資源部正式出臺(tái)文件，針對(duì)商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過(guò)20萬(wàn)平方米。
“這一規(guī)定將增加土地招拍掛的競(jìng)爭(zhēng)性，讓更多的房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會(huì)有資金參與土地競(jìng)拍，有效地抑制資金實(shí)力雄厚的央企不斷刷新大宗地塊地王的現(xiàn)象�！必S潤(rùn)世紀(jì)地產(chǎn)分析師戴曉光認(rèn)為。
國(guó)土資源部的新土地調(diào)控政策，遠(yuǎn)不止于此。新政還將包括不同區(qū)域靈活供地、加大力度打擊并曝光相關(guān)土地違法案件、出臺(tái)相關(guān)囤地處罰的措施等。而進(jìn)一步明確稅收政策，增加土地增值稅，把土地增值部分返還給社會(huì)也在商榷中。同時(shí)，國(guó)土部正在加快新一輪土地利用總體規(guī)劃修編。
“農(nóng)地入市”解困高地價(jià) 
值得注意的是，浙江省即將展開(kāi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的試點(diǎn)。
11月17日，浙江省對(duì)外透露，國(guó)土部近日已確定在浙江開(kāi)展農(nóng)村土地整理改革試點(diǎn)。最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內(nèi)推廣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市，并逐步實(shí)現(xiàn)與城市國(guó)有土地“同地、同價(jià)、同權(quán)”的健康流轉(zhuǎn)模式。
這種模式的核心，就是將來(lái)自宅基地置換后騰空出來(lái)的土地，用作工業(yè)用地和商業(yè)用地；原有農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后，吸引社會(huì)資本投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，大大提高土地經(jīng)營(yíng)效益。以浙江省嘉興試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，龍七星鎮(zhèn)通過(guò)農(nóng)村宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，戶均可節(jié)約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節(jié)約率為71%。
浙江省對(duì)外透露，浙江省政府、省國(guó)土廳已下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加大農(nóng)村土地整理改革試點(diǎn)的通知》，在全省范圍推廣“嘉興模式”。這種模式和實(shí)驗(yàn)也獲得國(guó)土部、國(guó)務(wù)院研究中心等部門(mén)的高度關(guān)注，并有望獲得其他省份的借鑒。
不過(guò)，浙江省農(nóng)辦新農(nóng)村建設(shè)處負(fù)責(zé)人16日在接受記者采訪時(shí)表示，農(nóng)村集體建設(shè)用地平等入市是有條件的。首先，集體土地非農(nóng)化的程序必須“經(jīng)批準(zhǔn)”，農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)體不能隨意地將農(nóng)用土地非農(nóng)化。其次，集體土地非農(nóng)化的用途必須為“非公益性項(xiàng)目”，且商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不在其列。
戴曉光認(rèn)為，雖然農(nóng)村集體建設(shè)用地入市會(huì)引發(fā)諸多問(wèn)題，但仍會(huì)大力打擊房?jī)r(jià)。因?yàn)橐环矫嬖黾恿送恋毓��?yīng)，使得土地價(jià)格降低，同時(shí)農(nóng)村土地的大量出售，大量人口融入城市，也就加快了城市化進(jìn)程。
土地調(diào)控打壓高房?jī)r(jià) 
“2009年中國(guó)的房?jī)r(jià)太高，其深層次的原因是政府的土地供應(yīng)行政制度、壟斷性的
賣地體制、對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地漲價(jià)謀利行為打擊不力、地方政府的房地產(chǎn)財(cái)政和房屋的持有成本很低，是這些體制問(wèn)題的一次集中爆發(fā)�！敝醒朦h校研究室副主任周天勇直指目前的土地政策和開(kāi)發(fā)商拿地后的二次囤積和壟斷，是導(dǎo)致土地供應(yīng)緊張和房?jī)r(jià)上漲的重要原因。
而此次國(guó)土部的新土地調(diào)控，最為突出的問(wèn)題就是治理囤地和地王。周天勇認(rèn)為，以往多次清理未開(kāi)發(fā)兩年以上閑置土地，都不了了之，如果新政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)受到打壓�！巴瑫r(shí)，土地調(diào)控政策與財(cái)稅、稅收等體制的改革互動(dòng)，有助于進(jìn)一步理順?lè)康禺a(chǎn)體制�！�
戴曉光認(rèn)為，設(shè)置土地供應(yīng)的上限和農(nóng)村集體建設(shè)用地入市都有促進(jìn)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的作用，必然會(huì)催生出更多的中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，從而改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系，打擊開(kāi)發(fā)商囤積待漲的局面，讓房?jī)r(jià)降到合理水平。      
市場(chǎng) 
開(kāi)發(fā)商拿地太多要飽受爭(zhēng)議，公開(kāi)競(jìng)價(jià)要承擔(dān)高成本，新的奪地模式，時(shí)刻刺激著開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)，原本是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的他們，因?yàn)楣餐�的利益走到了一起�?
近日，象征著一個(gè)利益聯(lián)盟的中國(guó)土地投資協(xié)會(huì)（中土協(xié)）已在深圳橫空出世，協(xié)會(huì)匯集了華南大部分開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)拿地的骨干，目前會(huì)員達(dá)到190多人。該協(xié)會(huì)一牽頭人說(shuō)，因?yàn)楸├�誘惑，很多開(kāi)發(fā)商都想來(lái)分一杯羹，因?yàn)榭刂屏送恋匾患?jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，也就控制了土地的買賣權(quán)。
開(kāi)發(fā)商聯(lián)合進(jìn)軍土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，作為一個(gè)新興拿地模式，正在全國(guó)各地風(fēng)起云涌�！白呗�(lián)合之路，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，利益共享，”中土協(xié)的一位牽頭人直言不諱，“其中有的是上市公司，不方便出面操作；有的是港資企業(yè)，對(duì)內(nèi)地市場(chǎng)運(yùn)作不熟悉；有的是企業(yè)跟政府關(guān)系不行，協(xié)會(huì)聯(lián)盟可以取長(zhǎng)補(bǔ)短。”
但協(xié)會(huì)是民間組織，沒(méi)有拿地的權(quán)利，如何能名正言順地參與開(kāi)發(fā)呢？這位牽頭人道出了其中奧妙，原來(lái)背后有公司控制運(yùn)作，協(xié)會(huì)僅僅是個(gè)包裝，他們以土地顧問(wèn)或者提供某種服務(wù)的名義同政府接洽。前期參與一級(jí)開(kāi)發(fā)不能買賣土地，但可以控制土地。
“一級(jí)開(kāi)發(fā)不是一般人能做下來(lái)的，時(shí)間長(zhǎng)，關(guān)系復(fù)雜，很多公司不愿意去蹚渾水�！敝型羺f(xié)牽頭人解釋說(shuō)，如果二級(jí)開(kāi)發(fā)商看中了哪塊地，一級(jí)開(kāi)發(fā)商再以協(xié)會(huì)的名義去跟政府談，土地在一級(jí)開(kāi)發(fā)商成立的殼公司名下，而資金則是由二級(jí)開(kāi)發(fā)商來(lái)出。開(kāi)發(fā)商聯(lián)盟拿地，可以避開(kāi)公開(kāi)市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，做到最低成本拿地，也可以避開(kāi)外界的監(jiān)督。而一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商在控制土地后倒賣給二級(jí)開(kāi)發(fā)商，中間又可以賺取一層利潤(rùn)。   
監(jiān)管 
國(guó)土部再出重拳打擊囤地。20日，國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展第二次全國(guó)土地調(diào)查中“批而未用”土地核實(shí)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)“批而未用”土地展開(kāi)核實(shí)。
這輪二次調(diào)查核實(shí)內(nèi)容非常細(xì)致。國(guó)土部要求，縣級(jí)耕保、規(guī)劃部門(mén)根據(jù)《“批而未用”土地核實(shí)情況記錄表》提供的“批而未用”圖斑相關(guān)信息，收集、查找批地原始文件材料，認(rèn)真審查“批而未用”土地批地文件的真實(shí)性和有效性，判定批地文件是否真實(shí)、是否依法依規(guī)批準(zhǔn)用地，逐一核對(duì)批準(zhǔn)建設(shè)地塊的位置、面積、范圍等，并將核實(shí)結(jié)果填寫(xiě)在《“批而未用”土地核實(shí)情況記錄表》上。同時(shí)，《通知》還要求各派駐地方的國(guó)家土地督察局負(fù)責(zé)對(duì)核實(shí)結(jié)果進(jìn)行重點(diǎn)督查。
近期國(guó)土部對(duì)開(kāi)發(fā)商以及一些地方政府的囤地問(wèn)題的整治力度呈明顯加強(qiáng)之勢(shì)。      
預(yù)測(cè) 
日前，中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所發(fā)布報(bào)告稱，明年GDP全年增速會(huì)快于今年，達(dá)9.42%。報(bào)告認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)不會(huì)回落。人大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春代表課題組解釋說(shuō)，目前供求關(guān)系仍是供小于求。而整個(gè)土地的減少及流動(dòng)資金的過(guò)多將進(jìn)一步推高土地價(jià)格，從而導(dǎo)致投機(jī)活動(dòng)更為迅猛，“現(xiàn)在地王出現(xiàn)，導(dǎo)致明年房?jī)r(jià)有一個(gè)攀升的標(biāo)桿”。
劉元春認(rèn)為，目前很多房地產(chǎn)商資金依然充裕，都不會(huì)降價(jià)銷售。報(bào)告認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控是明年的重點(diǎn)，供給放量依然是政策調(diào)整的落腳點(diǎn)，但關(guān)鍵在于土地供給和土地囤積的管理。