文/資深城市運營專家姜仁地產(chǎn)全國連鎖機構(gòu)董事長 姜仁
 幾年的房地產(chǎn)策劃營銷招商經(jīng)驗，自然免不了有幾個讓自己心動不已的案例。在諸多的地產(chǎn)項目案例中，本人感覺最刺激、最成功、最得意的不僅僅是尾盤的成功解套，還有滯銷樓盤和不良資產(chǎn)的有效盤活，這些確實讓我興奮不已。但真正讓我感到有做頭的還是商業(yè)地產(chǎn)。
 話說商業(yè)地產(chǎn)，自然免不了對城市的商圈研究。一般來講，商圈分普通商圈和特色商圈。普通商圈一般是指以大型購物商場為核心的普通商業(yè)購物圈。而特色商圈則是指以經(jīng)營某種特色產(chǎn)品為主，或者進行某種特色經(jīng)營而人為或自然形成的商圈。
 在城市的發(fā)展過程中，打造城市商圈是一個城市管理者和經(jīng)營者必須全盤考慮的城市發(fā)展戰(zhàn)略思考，使城市運營的必要要素之一。商圈承擔著城市或者城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重任，同時它也是城市經(jīng)濟或者城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要平臺之一。對內(nèi)，起著集聚該區(qū)域財富的作用；對外，還對周邊商業(yè)繁榮起到輻射作用，是城市經(jīng)濟或者城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達與否的具體表現(xiàn)，也是區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展評估的重要參數(shù)。
 那么，打造商圈對于城市區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展到底有什么作用呢？
 一、是解決就業(yè)問題的重要途徑
 一個大型商場的投資建設(shè)，就能直接提供一些就業(yè)崗位。商業(yè)的區(qū)域繁榮，就會讓這座城市繁忙起來，解決的不僅僅是就業(yè)問題，還有潛在的社會穩(wěn)定問題。像泉城濟南的萬達商業(yè)廣場，就解決了濟南近2萬個就業(yè)崗位。
 二、凝聚人氣提升名氣的重要手段
 一個商圈的興旺發(fā)達與否，主要體現(xiàn)在人氣上。如果人氣旺了，自然商業(yè)價值就會凸現(xiàn)，商圈本身性質(zhì)、企業(yè)品牌、產(chǎn)品質(zhì)量、功能齊備性、服務(wù)意識等，都會出現(xiàn)遞增，促使商圈本身不斷增值，租金和售價節(jié)節(jié)攀升，商圈的名氣自然榮膺無疑。
 三、吸引聚集巨大財富
 商圈在一定的范圍內(nèi)起到不斷聚集人氣、帶動其它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，就會使得周圍的物業(yè)入住率增高，同時就會再次刺激本身商圈的人氣，返回來又再次刺激周邊物業(yè)租金或售價暴漲，增值的環(huán)境下，生意會更加紅火，商業(yè)本身的價值就會得到拔升。當價值出現(xiàn)保值或增值的狀態(tài)，就會吸引本區(qū)域或區(qū)域外的投資客或買家，這樣以來，巨大的財富就會被聚集，財富激活后會衍生巨大的財富。
 四、打造商圈有利占領(lǐng)市場先機
 一個城市的發(fā)展靠的是掌握市場先機，商圈的先鋒作用無容置疑。打造商圈的價值不在于建設(shè)商圈本身，而是在挖掘其潛在的商業(yè)價值。比如，山東臨沂的小商品批發(fā)市場的建立，確定臨沂市經(jīng)濟發(fā)展的競爭地位，同時也彰顯了臨沂不同于山東其他城市的差異化競爭地位，在獲取財富的同時，城市也得到了長足的發(fā)展。如果山東其它的城市早占先機的話，恐怕臨沂沒有現(xiàn)在的經(jīng)濟發(fā)展之繁榮景象。
 五、打造商圈還能提升區(qū)域價值
 城市的商圈猶如一泓湖水，諸多的湖水用管道（道路）連接起來，就會成為一條水系，景觀就有了，城市的靈氣與品位自然凸顯出來了，商圈也是如此。小商圈連接成大商圈，大商圈連接就會成為區(qū)域經(jīng)濟帶，當形成經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶時，經(jīng)濟發(fā)展的大格局就有了，行業(yè)的聚集與優(yōu)化、產(chǎn)品研發(fā)和品質(zhì)的提升、服務(wù)設(shè)施和服務(wù)質(zhì)量的提高、物流信息的快捷與便利… …都將綜合提升該區(qū)域的整體價值，是一個城市、一個區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展的必由之路。
 總之，商圈真正值錢的核心因素不僅僅是在于位置、建筑本身的顯赫，更重要的是在于區(qū)域人群通過互動和活動所賦予它的內(nèi)在持續(xù)性的主題。正是這樣的精神內(nèi)涵，賦予了商圈在區(qū)域中的價值所在。