筵余豐慧
    事件：伴隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市房價(jià)過快上漲等問題引起決策層高度重視。國辦1月10日發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 （下稱“國十一條”）。引起市場出現(xiàn)較大震動�！皣�十一條”多數(shù)為重申從嚴(yán)執(zhí)行現(xiàn)有政策，新的從緊政策不多。
    評論：這是繼2009　年12月底中央密集出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，中央對調(diào)控房地產(chǎn)的又一重磅措施�！皣�十一條”與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個方面，正式確定了2010年以及今后一個時(shí)期中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)，是指導(dǎo)中國房地產(chǎn)健康發(fā)展的總綱領(lǐng)�！皣�十一條”有哪些新看點(diǎn)，對房市會帶來什么影響，備受社會關(guān)注。
    以筆者看，“國十一條”明確和界定了政府在房地產(chǎn)領(lǐng)域里應(yīng)該做好哪些事情，這是第一大看點(diǎn)�！罢�府的歸政府，市場的歸市場”是保證房地產(chǎn)健康發(fā)展的關(guān)鍵。房地產(chǎn)每次過熱或者過冷原因雖然很多，但是，一些地方政府沒有把自己的事情做好，或者做了本應(yīng)該由市場做的事情，是一大原因。這就是溫家寶總理2009年底在接受新華社記者采訪時(shí)著重強(qiáng)調(diào)政府在房市里應(yīng)該做好四件事情的原因。政府應(yīng)該做好的事情貫穿于“國十一條”五大方面的始終。但是，一些地方政府恰恰是在五個方面沒有做好，才導(dǎo)致樓市畸形發(fā)展，房價(jià)出現(xiàn)畸高�！皣�十一條”對政府責(zé)任再次進(jìn)行系統(tǒng)、明確和強(qiáng)化是非常必要的。
    嚴(yán)格調(diào)控、嚴(yán)格監(jiān)管，“嚴(yán)”字當(dāng)頭是另一個看點(diǎn)。要嚴(yán)格第二套住房購房貸款管理，第二套住房貸款首付款比例不得低于40%；對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠；要嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金要求，嚴(yán)禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項(xiàng)目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款；加大對捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度，加強(qiáng)對閑置土地的調(diào)查處理，嚴(yán)厲查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為；依法查處在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售和中介服務(wù)中的價(jià)格欺詐、哄抬房價(jià)以及違反明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定等行為；稅務(wù)部門要進(jìn)一步加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偷漏稅行為的查處力度；國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為；從嚴(yán)控制商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積；嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售；加大交易資金監(jiān)管力度等等。
    實(shí)行有區(qū)別的差異化政策，抑制投資投機(jī)性購房需求是又一個看點(diǎn)。對居民首次貸款購買普通自住房與購買第二套以上住房在信貸政策、稅收等方面實(shí)行差異化的有區(qū)別政策。鼓勵居民購買普通自住房，一方面解決了百姓住房難的問題，另一方面發(fā)揮了房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)。抑制投資投機(jī)性購房有利于穩(wěn)定房價(jià)，有利于遏制樓市金融風(fēng)險(xiǎn)�！皣�十一條”對抑制投資投機(jī)購房使出重拳是對癥下藥的。當(dāng)前，中國房市里投資投機(jī)需求占比已經(jīng)過大。“國十一條”能否穩(wěn)住房價(jià)是社會最為關(guān)心的。筆者認(rèn)為，“國十一條”是對以往措施的整合、總結(jié)和歸納，大部分措施都已經(jīng)被實(shí)踐證明是有效的，措施本身是對癥下藥的，關(guān)鍵看落實(shí)情況。如果落實(shí)得力，我們對效果充滿信心。在落實(shí)上要注意幾個難點(diǎn)：要有強(qiáng)有力措施調(diào)動和強(qiáng)化地方政府加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房建設(shè)五類住房和保障性安居工程建設(shè)的積極性和約束機(jī)制。特別是土地政策如何保障這類住房建設(shè)需求是落實(shí)難點(diǎn)之一。
    加強(qiáng)土地供應(yīng)管理，打擊囤地、炒地行為是難點(diǎn)之二。土地違法現(xiàn)象屢禁不止已經(jīng)成為擾亂房地產(chǎn)市場、推高房價(jià)，釀造房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)的禍?zhǔn)字�一。但是，由于利益糾葛非常復(fù)雜，能否落實(shí)“國十一條”的規(guī)定還得看具體行動效果如何。
    能否有效打擊開發(fā)商捂盤惜售、囤積房源，散布虛假信息，擾亂市場秩序是難點(diǎn)之三。比如：拿什么制約“已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售”等。
    最后于一個難點(diǎn)是，“國有資產(chǎn)監(jiān)管部門要進(jìn)一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為”，必須要盡快出臺硬性措施。特別是對于國企屢屢拿“地王”造成的損失和經(jīng)營不善要嚴(yán)格追究責(zé)任。同時(shí)，強(qiáng)化國企在住房民生建設(shè)上的社會責(zé)任。對失責(zé)者如何問責(zé)？具體問責(zé)措施是什么？這些都需要有具體化規(guī)定�！白ゾo清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定”要有具體明確的時(shí)間表。