2009年，在全國8萬余家開發(fā)商中，銷售額超過百億元的達到27家，較2008年的13家翻了一番多。這27家百億俱樂部成員的銷售總額達到6500億元，占2009年全國商品房銷售額的14.7%，較上年也有顯著增長。在地產(chǎn)大佬們享受饕餮盛宴的同時，許多小開發(fā)商卻尚未從2008年的重挫中緩過勁來。行業(yè)內(nèi)的貧富差距正不斷加大，大鱷將主宰房地產(chǎn)業(yè)的未來。
“8萬多家開發(fā)商，未來可能會縮減到只剩十分之一甚至百分之一�！币拙又袊�高級分析師薛建雄表示，“行業(yè)洗牌會是一個反復(fù)的過程，但總體來說肯定是在加劇淘汰�！�
百億俱樂部擴容
2009年，是房地產(chǎn)業(yè)狂歡的一年。國家統(tǒng)計局昨日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，去年全國商品房銷售額達到43995億元，比上年增長了75.5%，其中，商品住宅銷售額增長達80%。而在行業(yè)狂歡的背后，是地產(chǎn)大佬們的快速擴容，他們摘取了2009年大部分勝利果實。
中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告顯示，截至2009年底，有27家房地產(chǎn)企業(yè)的年度銷售額突破百億元，不僅家數(shù)較2008年的13家增加了14家，百億俱樂部的銷售規(guī)模較2008年也翻了一番。報告顯示，萬科等代表企業(yè)銷售額平均增長率(增長率均值)達123%，銷售面積平均增長率(增長率均值)達107%，均高于行業(yè)平均水平。
而其中值得一提的兩件事是：萬科2009年銷售額達634億元，遠遠超過2007年高點，創(chuàng)下歷史新高，中國房地產(chǎn)業(yè)首度邁入“600億時代”；一度因資金鏈緊繃而岌岌可危的綠城中國，2009年創(chuàng)下同比增長超過251%的銷售佳績，實現(xiàn)銷售金額532.86億元，摘下年度銷售額排行榜的“探花”，成為本年度房地產(chǎn)企業(yè)中最引人注目的黑馬。
百億俱樂部成員們在地產(chǎn)業(yè)中的分量也越來越重：雖然在數(shù)量僅占87881家開發(fā)商(第二次全國經(jīng)濟普查數(shù)據(jù))中的萬分之三，但27家企業(yè)累計銷售總額高達6500億元，占據(jù)了全年商品房銷售總額的14.7%，兩個懸殊的數(shù)字彰顯了百億俱樂部成員的重量級。而在百億俱樂部中，除了萬科和綠城外，保利地產(chǎn)、綠地集團、中國海外去年銷售額均突破400億元，萬達與恒大地產(chǎn)進階300億元行列，而富力地產(chǎn)、碧桂園、世貿(mào)房地產(chǎn)、雅居樂等企業(yè)則站穩(wěn)200億元的銷售規(guī)模，梯隊格局初現(xiàn)雛形。
除了在銷售額上大放異彩外，百億俱樂部成員的土地儲備也令業(yè)內(nèi)艷羨。上海易居房地產(chǎn)研究院等機構(gòu)聯(lián)手推出的《2009年三季度末中國房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備TOP10》榜單顯示，上榜的十家企業(yè)均為百億俱樂部成員，累計土地儲備達到3.05億平方米，其中榜首恒大地產(chǎn)一家就擁有5100萬平方米的土地儲備。
一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在去年一波拿地狂潮中，頻頻出手摘下地王的絕大多數(shù)都是百億俱樂部成員，這表明市場競爭已經(jīng)邁入了一個新的階段，部分實力雄厚的開發(fā)商開始左右市場格局，房地產(chǎn)業(yè)未來富者越富，窮者越窮的局面會愈演愈烈。
“今后強勢開發(fā)商會越來越強勢，其規(guī)模效應(yīng)也會越來越明顯，我們的策略只能是避其鋒芒，拓展自己具備優(yōu)勢的項目。不過，一個不好的苗頭是，這些大家伙們也開始瞄上了二三線城市，這給我們很大的壓力�！蹦持行烷_發(fā)商的高管表示。
銀行“嫌貧愛富”
在資金高度密集的房地產(chǎn)行業(yè)，地產(chǎn)大佬們稱雄的背后，閃動的是銀行的身影。
中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，開發(fā)商在2009年得到銀行大量資金支持：2009年1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得國內(nèi)貸款9119億元，同比增長53.0%，是2000年來的最高增速，總量已超過2007年和2008年全年。由于國內(nèi)貸款和銷售回款的大幅增長，1—10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源達4.4萬億元，同比增長43.4%，資金實力顯著提高。
而大型開發(fā)商顯然是銀行最為青睞的對象。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年以來，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行方面頻頻獲得大額授信，中國銀行等國內(nèi)多家銀行全年已向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放總額逾3300億元的銀行授信。而其中萬科、龍湖、綠城等13家企業(yè)就獲得近3000億元的銀行授信，這些企業(yè)，絕大部分都是百億俱樂部的成員。
上海某商業(yè)銀行信貸員柯先生表示，雖然去年銀行房貸政策寬松，但隨著風(fēng)控意識的加強，銀行在對房地產(chǎn)企業(yè)放款時，也會十分小心，不僅要看開發(fā)商的規(guī)模實力，還要看關(guān)注其開發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)和銷售能力�！皩τ谀切┠苘Q身百億銷售額行業(yè)的開發(fā)商，其品牌知名度都較高，市場銷售有一定的保證，當(dāng)然容易得到銀行的青睞。但對于一些小開發(fā)商特別是一些單項目公司，以及那些主營并非房地產(chǎn)開發(fā)，僅是部分投資在房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，我們在貸款審核的時候都會特別小心，畢竟現(xiàn)在都要對放出去的貸款負(fù)重責(zé)�！笨孪壬�說。
銀行的謹(jǐn)慎令那些小開發(fā)商們在面對去年的樓市狂飆時依然舉步維艱。一位在某二線城市投資房地產(chǎn)的開發(fā)商向記者表示，由于2008年資金鏈一度斷裂，自己不得已向地下錢莊以非常高的利息拆借了大量資金，去年本指望通過銀行貸款來填補這個窟窿，但卻因為當(dāng)?shù)劂y行以項目風(fēng)險過大、抵押品不足為由拒絕放貸，導(dǎo)致項目投資至今難以看到前景�！半m然房價漲了，房子也好賣了，但漲上來的部分還抵不上欠地下錢莊的高額利息，最后能否賺錢都難說，更別提發(fā)展了�！痹撻_發(fā)商郁悶地表示。
而銀行的嫌貧愛富顯然將進一步拉大房地產(chǎn)行業(yè)的差距，將會加劇市場的洗牌程度。畢竟，在土地為王的時代，擁有資金才能擁有土地，擁有土地，才能擁有未來的發(fā)展。
差異化競爭成主流
在大佬們主宰競爭格局的背景下，差異化競爭逐漸成為樓市競爭的主流。這一點，不僅在中小開發(fā)商中體現(xiàn)的較為明顯，在百億俱樂部的成員中，差異化競爭也是亮點紛呈。
以去年的黑馬綠城為例，盡管其在前兩年遭遇了諸多困境，尤其是瘋狂拿地后一度導(dǎo)致資金鏈緊繃，但其卻始終堅持高地價、高品質(zhì)的項目運營風(fēng)格，并逐步得到業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。薛建雄指出，綠城通過經(jīng)營分權(quán)管理、產(chǎn)品集中管控的方法，使得企業(yè)在保持品牌提升的同時，企業(yè)內(nèi)部有高速擴張的良好機制。同時，借助其在高端住宅的品牌影響力，打造了以酒店酒業(yè)、醫(yī)療保健等全方位高端社區(qū)服務(wù)體系，使得其高端產(chǎn)品的服務(wù)能力延伸并鞏固，并通過與政府的高度合作建設(shè)經(jīng)濟適用房，為企業(yè)取得了良好現(xiàn)金流的同時，建立了與各地方政府的良好合作，為旗下項目進入各地市場打下了良好基礎(chǔ)。
而一些開發(fā)商則將目光緊盯在二線城市的深耕細耘上。前述開發(fā)商高管表示，二線城市中，地產(chǎn)大鱷們尚未全面布局，而中小開發(fā)商則不少具有先發(fā)優(yōu)勢，可以和那些大鱷們拼搏。薛建雄則認(rèn)為，諸如廣州、深圳等一些區(qū)域的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入成熟期，國內(nèi)一些城市在未來的幾年內(nèi)也會相繼進入成熟期。在這個過程中，產(chǎn)業(yè)調(diào)整后不太可能有新一輪的爆炸性增長，房地產(chǎn)公司就可能陷入長時間的調(diào)整。但許多二線城市經(jīng)濟還在高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則剛發(fā)展5-10年左右，還有5-10年的高速增長期，所以短時間的調(diào)整后還會高增長。