天津、河北、甘肅，先后公布地方穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)新政。今年1月份，北京為首的部分省區(qū)率先出臺(tái)了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的地方新政。時(shí)隔3個(gè)月，又一批省區(qū)以“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的意見”的名義出臺(tái)地方樓市調(diào)控新政。
相比1月份的地方樓市調(diào)控新政，4月地方樓市新政重點(diǎn)在于：大規(guī)模增加中小套型商品房供應(yīng)和打壓投資性購(gòu)房需求。
中小套型大擴(kuò)容
4月12日，天津市常委會(huì)通過《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，不日將正式發(fā)出。
這份天津市的穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展意見當(dāng)中提出，將嚴(yán)格控制高檔公寓和別墅項(xiàng)目建設(shè)，支持企業(yè)開發(fā)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房。
此前4月9日，河北省下發(fā)的《河北省關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中同樣提出要加快中低價(jià)位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)，采取有力措施促使其開工建設(shè)、上市銷售。
1月，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺(tái)，北京、福建等地已經(jīng)率先出臺(tái)了地方樓市調(diào)控政策。
此次第二波地方樓市調(diào)控政策，則與3月10日國(guó)土部公布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》結(jié)合的更加緊密。
此前，國(guó)土部已有要求，各地保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。
國(guó)土部土地利用司司長(zhǎng)廖永林表示，供地計(jì)劃要求當(dāng)中的自住型中小套型商品房指的是“90/70”房屋。
此前，很多地方政府已經(jīng)停建“90/70”的房屋，而在這輪地方落實(shí)調(diào)控政策當(dāng)中，這類中小套型房屋比例被大規(guī)模提高。
蘭州市甚至提出，將“90/70”的房屋占到全部住房比例的45%。這意味著，商品房市場(chǎng)上，90平方米以下的房屋建設(shè)面積已經(jīng)超過了90平方米以上的房屋。
而甘肅省出臺(tái)的《甘肅省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，在中小套型商品房建設(shè)用地上不僅與國(guó)土部的供應(yīng)量要求一脈相承，更作出了細(xì)化的要求。
今后甘肅省的住房結(jié)構(gòu)體系，將把面積60平方米以下的住房控制在20％左右；將面積60—90平方米的住房控制在50％左右；將面積90—120平方米的住房控制在20％左右；將面積120平方米以上的住房控制在10％左右。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說，各地大規(guī)模推中小套型商品房，非普通商品房比例逐漸減少，未來對(duì)非普通商品房征收物業(yè)稅的可能性就加大了。“現(xiàn)在對(duì)特別消費(fèi)稅、保有環(huán)節(jié)稅和物業(yè)稅的探討都很熱烈，將來可能會(huì)有部分城市、區(qū)域率先或者以試點(diǎn)的方式率先的推出�！�
抑制投資需求
第二波地方樓市新政一方面增加中小套型房屋供給，另一方面，制定了多項(xiàng)措施來抑制樓市投資性需求。
河北省要求，各地年度廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、棚戶區(qū)改造住房、限價(jià)商品住房、公共租賃住房等政策性住房建設(shè)用地，要達(dá)到當(dāng)年住宅建設(shè)用地總量25%以上，并優(yōu)先予以安排；對(duì)上述政策性住房建設(shè)用地達(dá)不到年度住宅建設(shè)用地總量核定比例的，將核減其下一年度的用地指標(biāo)。
而天津《實(shí)施意見》中要求，從今年起實(shí)行查賬征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品（即指期房）的計(jì)稅毛利率，非經(jīng)濟(jì)適用房恢復(fù)到25%。
2009年，天津市出臺(tái)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理通知當(dāng)中提出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率調(diào)整為，一般企業(yè)按照10%-15%分區(qū)域進(jìn)行征收；經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)稅毛利率為3%。2009年5月，上海和四川等城市，甚至將這個(gè)計(jì)稅毛利率下調(diào)到了10%。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這項(xiàng)政策對(duì)于在售房屋和開發(fā)商囤房來說，是一種“增值稅”。隨著房?jī)r(jià)上漲，對(duì)于開發(fā)商銷售期房的計(jì)稅征收加重，加重了開發(fā)商漲價(jià)的稅收負(fù)擔(dān)，同時(shí)向取消預(yù)售制度靠近。