高力國際最新研究報告顯示，中國工業(yè)地產(chǎn)市場已恢復到金融危機前的發(fā)展水平。由于經(jīng)濟疲軟期間政府的一系列刺激措施，使得國內(nèi)消費品需求量隨著政府在基礎設施等相關領域的投資而持續(xù)走高，因此國內(nèi)物流市場恢復得尤為顯著。
　　投資需求復蘇
　　據(jù)介紹，在2008年年底，工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了突如其來的真空，由于金融危機對一些機構(gòu)的影響，導致資金投入量大幅下降。
　　這一趨勢持續(xù)了很長一段時間。直到2009年下半年，投資者們才在中國工業(yè)市場特別是物流地產(chǎn)投資和開發(fā)市場，看到了一絲新的活力和需求。作為整個中國房地產(chǎn)市場的重要組成部分，這一需求主要來源于行業(yè)利潤的增加。另外，中央政府為了降低經(jīng)濟活動的總物流成本（反映在占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例），對該行業(yè)予以持續(xù)支持，使其成為投資者和開發(fā)商們的又一理想的投資產(chǎn)品。
　　亞洲新工業(yè)格局的出現(xiàn)以及人民幣成為計價單位，使得投資者們通過開發(fā)、投資組合或單獨購買等方式，加快了他們在中國工業(yè)地產(chǎn)市場上的投資擴張步伐。與此同時，由于傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)品逐步失去其原有的吸引力且越來越難以獲取，本地投資者們包括一些來自保險基金（最近被中央政府批準），以及私人企業(yè)的富余資金，對工業(yè)地產(chǎn)市場表現(xiàn)出很大的投資興趣。
　　資本價值，租金和收益
　　從這個低迷時期的租金和資本值來看，價值的壓力有些許下降，然而整個工業(yè)房地產(chǎn)部門經(jīng)營的很好，尤其是與國內(nèi)物流相關的地產(chǎn)。
　　在金融危機之前毛收益和凈收益（毛收益未扣除房產(chǎn)稅和企業(yè)稅）分別維持在9%~11%和7.5%~9%，取決于產(chǎn)品、場所、租賃的變動和其它相關因素。
　　盡管2009年有收益減少的預期，但并沒有什么交易去支持這一預期。最近的交易發(fā)生在北京市場，是為一個國際性在線零售商設計定制41000平方米土地。這處地產(chǎn)是被一個國際物流倉儲投資商在2010年1月以RMB1.45億的價格買下，毛收益率和凈收益率分別為8.75%和7.25%。
　　近年來的最大規(guī)模交易發(fā)生在2009年第四季度，這筆交易是位于上海的4處固定物流地產(chǎn)，總面積為270,000平方米，預計凈收益率在7%以下。到目前為止，這筆交易是市場上最具可比性和最大交易額的買賣。
　　正如上文提及的那樣，海外資金的進入以及中國國內(nèi)的激烈競爭意味著市場有一種預期——收益率已經(jīng)恢復到了金融危機之前的水準。
　　唯一潛在的阻礙是與國內(nèi)外開發(fā)商和投資商提高債務的能力相關的政治風險。
　　穩(wěn)固的物流終端需求
　　在金融危機時期，許多國內(nèi)市場的物流服務商在市場份額和總貿(mào)易量上都有增加，因此2009年就國內(nèi)物流倉庫而言，對物流空地的需求幾乎沒有變化。
　　然而，與出口相關的房地產(chǎn)受到2007年中央政府對大范圍出口貨物取消增值稅出口退稅的影響。這次出口退稅的取消和2009年全球經(jīng)濟的低迷使得與保稅和出口相關的地產(chǎn)需求放緩，但是市場上也顯露出一些恢復的跡象，比如在煙臺和外高橋保稅物流園區(qū)交易的新租賃協(xié)議。
　　從主流開發(fā)商的計劃和2009年、2010年規(guī)劃的物流倉儲用地來看，倉儲用地在2010年及之后一段時期都是供過于求。考慮到金融減速的措施是在2008年下半年出臺，大部分的規(guī)劃用地實際上從未落空。
　　從2010年開始，開發(fā)商開始重新審視在2009年被擱置的發(fā)展，然而在地產(chǎn)投入市場之前，地產(chǎn)的建造往往需要18~24個月。因此在某些高速發(fā)展和高需求的市場，考慮到在蕭條時期物流用地建設的減少，很有可能出現(xiàn)物流用地緊缺的情況。
　　隨著物流服務商在未來幾年的增長（目前來看這種增長的趨勢不會放緩），對于現(xiàn)代化高檔設施的需求將會增長。在大多數(shù)物流行業(yè)，需求在回升，航空貨運市場尤為如此， 2009年航空貨運市場年貨運量激增，在某些情況下甚至達到了500%。
　　為了謀求發(fā)展，物流公司的需求是要強化綜合業(yè)務并且把設施整合成一站式地區(qū)中心，這對于許多物流服務商的企業(yè)生存是至關重要的。那些在2007年和2008年抓住機遇規(guī)劃自己物流設施的企業(yè)（這些設施在第二年左右交付），由于規(guī)劃后的強化和發(fā)展在市場上受益良多。
　　物流有效需求低
　　最近高力國際對于在中國10大現(xiàn)代物流倉庫開發(fā)商的調(diào)查報告中表明，這些合并的集團自從2004年（當年普洛斯集團在上海開發(fā)了第一個現(xiàn)代物流園）至今已經(jīng)增加了700萬平方米的現(xiàn)代倉庫用地。
　　此外，普洛斯集團在今后2年將會通過類似的合并現(xiàn)有競爭對手的方法開發(fā)240萬平方米的物流用地。
　　因此可以預期在今后2~3年內(nèi)市場上將會增加400萬平方米的物流用地，現(xiàn)代物流用地大約增加為1050萬平方米。
　　以上數(shù)據(jù)不考慮個人開發(fā)商或者業(yè)主自住者。
　　高力國際工業(yè)部投資總監(jiān)張卓文表示：現(xiàn)在看來，工業(yè)地產(chǎn)市場對于多數(shù)投資階級而言是一個可行的投資平臺，然而穩(wěn)定而又盈利的地產(chǎn)的可得性有一定的限制，尤其是在2010年。對于擁有穩(wěn)定資產(chǎn)的賣家而言，有機會利用市場上缺乏高質(zhì)物流地產(chǎn)和眾多投資者有購買地產(chǎn)的意向來進行交易。