作者：劉關 　　隨著9月初全球第二大物流地產運營商安博置業（AMB）在廣州投資的廣州開發區物流中心建成正式運營，人們再次將目光投向外資工業地產巨頭。
　　記者獲悉，目前包括安博置業在內的外資工業地產運營商雖然在國內的新增投資或新購物業尚未顯山露水，但經過休整，它們即將進入新一輪的投資密集期。
　　“目前，騰飛中國（Ascendas China）、豐樹集團（Maple Tree）以及嘉民集團（Goodman Group）均在中國市場積極尋找投資機會。” 世邦魏理仕北京公司工業與物流服務部副董事胡曉睿對本報記者表示。
　　哈繼銘等金牌人員出走 中金宏觀組臺柱傾斜 8月熱錢流動出現拐點
　　央行：近4成居民預期房價將上漲 發改委規范節能減排 批短期突擊 山東中順叫板質檢總局：得罪領導 信用卡欠1.35元一年翻200倍 “白狐少女”頻現上海地鐵(組圖) 看看中國富人最理想的投資手段 　　而據記者了解，在這些工業地產巨頭加碼中國的同時，一些后繼者也于近期摩拳擦掌。這其中，不僅包括來自美洲定位于產業地產投資人的綠野資本，還包括澳大利亞寶澤集團這類手握工業地產REITs的金融集團等。
　　“一些中小型的工業地產基金一直在關注中國市場，目前也打算試水中國。”DTZ戴德梁行工業部華東區董事蘇智淵告訴本報記者。另據記者了解，一家名為First Industry的基金最近已經有了明確的投資計劃。
　　加速洗牌
　　據了解，自2003年全球第一大工業地產運營商普洛斯（Global Logistic Properties）登陸中國市場后，短短數年間，上述眾多外資工業地產開發商集中介入了中國市場。除了一線城市外，那些經濟前景良好且對所在區域有一定經濟輻射作用的二線城市也成為這些工業地產開發商的追逐之地。但是，這種高歌猛進的步伐在金融海嘯時暫時止步。
　　受金融海嘯影響，多數外資工業地產巨頭賴以生存的租金出現疲態，這也拖累其拓展的步伐。然而經過一段時間的恢復，伴隨著租戶需求的回暖以及租金的回升，目前，這種狀態正在發生改變。
　　“經歷過基本沒有怎么動的階段后，留在中國的外資工業地產運營商已經堅定信心，此刻正是他們的復蘇期。隨著中國經濟的復蘇，其新增投資即將活躍起來。”蘇智淵如是判斷。
　　據記者了解，在這一輪洗牌中，有些外資工業地產運營商已黯然離場。比如曾于2007年在上海收購過一項目的日本新熙地株式會社目前已經撤出在中國領域的投資。
　　其他大中型的工業地產運營商，以搶占先機、手中寬裕的普洛斯最為活躍。“安博置業今年的幾個基金也會進入投資階段。而新加坡的豐樹物流基金和工業基金也將募集投資。相較而言，騰飛和嘉民等公司在今年的投資則會相對穩定。”蘇智淵介紹說。
　　這其中，多年在華北區僅占北京一隅的嘉民集團即將加大其在華北區的布局。
　　據了解，2010年5月嘉民集團就公布，已與河北省廊坊市政府簽署一項合作備忘錄，參與開發北京—天津大區一流商務及物流樞紐。這一項目為華北大京津地區具有樞紐地位的國際級商務物流園區，預期由商務辦公、現代物流和基礎設施組成。目前，這一項目也在準備過程中。
　　與此同時，在新的周期中，也有更多的外資加入布局中國工業地產運行陣營中。
　澳大利亞的寶澤金融集團（AIMS）董事長王人慶最近就對本報記者透露，“我們打算在明年將集團旗下的AIMS-AMP Capital REITs拓展到中國市場，在中國開發及收購有高質量的工業地產，希望通過投資和運營管理中國的優質工業地產物業給投資者帶來長期穩定的回報。” 
　　而據記者了解，這只在新加坡上市的REITs由寶澤金融集團與澳大利亞AMP CAPITAL公司聯合管理。在不久前，這只REITs剛剛通過一項收購議案，收購位于新加坡的一處價值1.6億新元的倉儲型工業物業。目前，這只REITs管理著新加坡及日本總計27處工業地產物業，管理下的資產規模約8億新元。而這種運作模式將很可能復制在中國市場。
　　綠野資本中國區董事局主席鄭曉軍則告訴記者，目前，綠野資本目前募集的兩只資金規模為10億元與5億元的人民幣基金也可能將目光投向產業園區。
　　“目前，基本上已經募集完成。投資的領域除了產業園區外，還包括對于園區的基礎設施以及部分公司。”鄭曉軍介紹，“目前多數產業園運營商所投的基礎設施多是比較簡單的公共基礎設施，而綠野資本將對一些產業園區特需的基礎設施以及產業相關的工業平臺進行投資，比如說云計算體系、電子商務平臺、呼叫中心等等。”
　　細分競爭砝碼
　　而至于洗牌過后的外資工業地產巨頭的投資方向，業內人士多表示，物流倉儲地產仍將是外資工業地產巨頭的主要戰場。
　　“多年來，包括普洛斯等大型公司由于對于中國產業不甚了解以及自身基金對于穩定最近回報的要求，所以多選擇通用性比較高的物流倉儲地產。”蘇智淵介紹，“這種情況在洗牌后不會發生大的改變。”
　　而改變可能更多的與投資區域有關。據記者了解，雖然華東地區依然為外來工業地產商最為關注的區域，但隨著金融海嘯后產業轉移的推進，西部地區的重慶、成都等也成為外資工業地產運營商未來投資的重點區域。
　　據記者了解，仲量聯行旗下全球房地產基金公司——領盛投資管理公司（LaSalle Investment Management，下稱“領盛投資”）目前已經在成都加大投資規模。今年年初，領盛投資管理公司就曾公開表示，領盛投資將在內地房地產投資方面實現“破冰之旅”，共計有20億美元規模基金尋求優質地產項目，而成渝地區則是其感興趣的區域之一。
　　當然，伴隨著外資工業地產后繼者以及國內工業地產運行商的不斷跟進，外資工業地產運營商由于上述原因一直拘泥于物流倉儲地產、在產業廠房領域規模不大的情況也面臨著不得不改變的尷尬。
　　“由于物流業占地較大，產生稅收較少，地方政府，尤其是一線城市的政府，對物流用地的規劃及批復比較排斥。物流用地的稀缺一直困擾著外資工業地產開發商投資選擇。”胡曉睿表示。
　　而在鄭曉軍看來，“工業地產隨著經濟發展是會向產業鏈的上游走的，誰先能深入到一些細分領域，比如說更為專業的物流園區或者新型戰略型產業園區，誰就將繼續維持優勢地位。”
　　因此，對于外資工業地產商而言，在維持其高水平的服務之外，開發出更具專業水平的物流倉儲地產，即在物流地產領域進一步深耕細作則或許成為其保持競爭優勢的取勝之道。
　　“普洛斯除了開發高標準的物流倉庫以外，目前也在朝更為專業的倉儲地產領域發力，今年年初，它就與上海醫藥集團簽署協議擬合作建立一個專業的醫藥品倉庫。”蘇智淵介紹，“而市場需求強烈的研發辦公以及工業廠房也可能成為一些中小外來工業地產運行商的重點競爭領域。”