國(guó)家加大了宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)金融政策的進(jìn)一步趨緊，以短期贏利為目標(biāo)的住宅開(kāi)發(fā)面臨前所未有的挑戰(zhàn)。相比而言，以長(zhǎng)期持續(xù)收益為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，開(kāi)始受到機(jī)構(gòu)投資者青睞，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展道路。國(guó)際物業(yè)公司DTZ戴德梁行最新研究表明，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入黃金 　　十年，其中城鎮(zhèn)化與服務(wù)業(yè)將是兩大助推劑。
　　根據(jù)戴德梁行高級(jí)助理董事王玉珂的界定，商業(yè)地產(chǎn)專指用于商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，包括批發(fā)、零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑、教育、展示、生活配套服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依賴于商家的經(jīng)營(yíng)，而商家經(jīng)營(yíng)潛力通常取決于消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模。戴德梁行認(rèn)為，足夠多的城市人口規(guī)模、較高的居民消費(fèi)水平、經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)以及政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持等是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Α?
　　投資、出口與內(nèi)需是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的三大動(dòng)力。相比內(nèi)需，中國(guó)經(jīng)濟(jì)更明顯依賴出口與投資。一方面中國(guó)外貿(mào)依存度過(guò)高，比例高達(dá)60%，另一方面，經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期依賴大量投資，導(dǎo)致資源消費(fèi)過(guò)度，經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展不平衡。
　　近來(lái)，受國(guó)際金融危機(jī)影響及最新的國(guó)家主權(quán)債務(wù)危機(jī)影響，中國(guó)外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷惡化，出口受到制約；另外，為了應(yīng)對(duì)居高不下的CPI，國(guó)家也不得不采取宏觀調(diào)控、壓縮投資。因此以出口為導(dǎo)向、高投資、低消費(fèi)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)模式將不得不面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。提高內(nèi)需變得尤為緊迫，以確保中國(guó)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。
　　內(nèi)需作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最終動(dòng)力，它已成為中國(guó)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的長(zhǎng)期目標(biāo)。在經(jīng)歷了2008年的國(guó)際金融危機(jī)后，“擴(kuò)大內(nèi)需”已成為中國(guó)政府工作的重中之重，而通過(guò)推進(jìn)城鎮(zhèn)化來(lái)擴(kuò)大內(nèi)需也成為了中國(guó)的戰(zhàn)略選擇。
　　推進(jìn)城鎮(zhèn)化是中國(guó)實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)從外向型需求向內(nèi)向型需求轉(zhuǎn)型、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力從投資主導(dǎo)型向消費(fèi)主導(dǎo)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵因素。根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心預(yù)測(cè)，未來(lái)10年中國(guó)城鎮(zhèn)化率的年均增加率約在0.8%-1%，中國(guó)到2020年城鎮(zhèn)化率將預(yù)計(jì)在55%-56%，城鎮(zhèn)人口將達(dá)7.5-8億人，中國(guó)將由以農(nóng)業(yè)人口占多數(shù)的社會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)人口占多數(shù)的城市型社會(huì)。當(dāng)然，與發(fā)達(dá)國(guó)家近75%-85%城鎮(zhèn)化率相比，中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平仍有較長(zhǎng)的路要走，因此城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)解決就業(yè)、擴(kuò)大內(nèi)需仍有長(zhǎng)期性。
　　中國(guó)城市人口每提高1%，可拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)1.5%。在未來(lái)10年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率年均提高約0.9%，每年新增城市人口1300-1800萬(wàn)，這將直接拉動(dòng)中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)。
　　過(guò)去20年來(lái)，中國(guó)外貿(mào)平均增長(zhǎng)率在24.15%，遠(yuǎn)高于中國(guó)零售額平均增長(zhǎng)16.18%的水平，國(guó)內(nèi)消費(fèi)的潛力始終沒(méi)有得到完全釋放。隨著城鎮(zhèn)化率的不斷提高所帶動(dòng)城市人口的增長(zhǎng)以及國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需所帶動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新區(qū)的發(fā)展，商業(yè)的需求規(guī)模將大幅增加，這將直接刺激商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型強(qiáng)化了對(duì)內(nèi)需的支持，與此同時(shí)國(guó)內(nèi)外產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢(shì)有利于中國(guó)服務(wù)業(yè)發(fā)展。隨著內(nèi)需上升到國(guó)家戰(zhàn)略層面，以服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)比重加大，服務(wù)型經(jīng)濟(jì)必將成為未來(lái)主流。從1994年開(kāi)始，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)比率超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)成為吸納勞動(dòng)就業(yè)的最重要產(chǎn)業(yè)。由于在城鎮(zhèn)化建設(shè)中第三產(chǎn)業(yè)更有利于解決勞動(dòng)就業(yè)問(wèn)題，第三產(chǎn)業(yè)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱更具戰(zhàn)略意義。
　　服務(wù)業(yè)提供大眾消費(fèi)需求的零售、餐飲、休閑娛樂(lè)以及生活配套服務(wù)，它在解決地方經(jīng)濟(jì)、解決就業(yè)以及長(zhǎng)期稅收方面有獨(dú)具優(yōu)勢(shì)。作為服務(wù)業(yè)的發(fā)展平臺(tái)、以經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)在促進(jìn)城市可持續(xù)經(jīng)濟(jì)方面比住宅有明顯優(yōu)勢(shì)，因而商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展更容易得到國(guó)家政策的支持。因此城鎮(zhèn)化率的提高，將大大促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展，也將極大促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。
　　王玉珂表示，2012年中國(guó)房地產(chǎn)特別是住宅將繼續(xù)面臨緊縮的金融政策，而商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)槌袚?dān)擴(kuò)大內(nèi)需、解決就業(yè)機(jī)會(huì)、持續(xù)稅收方面的特殊作用，將在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程因素驅(qū)動(dòng)下繼續(xù)得到政府支持。相比一、二線城市，龐大的中小城鎮(zhèn)在未來(lái)10年將進(jìn)入大規(guī)模的建設(shè)高峰期，這將新增近1.3-1.8個(gè)多億的消費(fèi)人口，城鎮(zhèn)化所帶來(lái)的巨大內(nèi)需也將直接推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入黃金十年。