□劉凱
    物流用地是各種物流功能及設施的空間載體，是指服務于運輸、倉儲、裝卸搬運、流通加工等不同物流功能的特定用地組合，是承載各種物流設施的城市建設用地的總稱。簡單來說，物流用地主要指其中的物流節點設施用地部分，既包括傳統的倉儲用地、貨運場站用地，也包括新型的物流中心、物流園區用地。
特 征
    物流用地是從傳統工業用地、商業用地和交通運輸用地中分離出來形成的一種新型的土地利用類型，它的開發利用與工業用地、商業用地相比有如下特點：
    （一）對運輸區位更加敏感
    由于運輸成本占物流業運營成本的比例較高，且適宜的土地較為稀有，因此，物流業對土地的運輸區位更加敏感，大型交通樞紐、有大宗原料和商品進出的工廠或市場周邊的土地是物流企業競爭的熱點。
    （二）發展經營更依賴物流用地節點的規模和數量
    對物流企業來說，擁有更多的、相互聯系緊密的節點用地直接決定了其服務輻射范圍和企業的市場份額，這使得物流企業間對有限的優勢區位土地的爭奪十分激烈，致使一些企業由于過分擴張網點而造成經營困難。
    （三）土地利用集約度更直接的反映地面設施的技術水平
    只進行地面平整的露天堆場、有簡易頂棚的貨物暫存站、無保溫設施的平面倉庫和有完善信息設備的恒溫高架倉庫，這些都屬于物流用地，但其土地利用集約度有很大區別，土地利用集約度與地面設施的技術水平間呈現較強的正相關性。
    （四）土地的高集約度開發能代替大量勞動力
    在物流業中，低集約度開發的土地需要大量的勞動力進行分揀、裝卸搬運、流通加工、單據錄入等作業，而高集約度開發的土地，配置高技術水平的倉儲設施和裝卸搬運設施，則可以節約大量的勞動力，提高操作的準確性。
影 響
    物流用地成本是物流企業經營成本的重要組成部分，價格水平的高低直接影響物流企業的經營決策。物流企業與土地開發利用有關的主要經營決策包括兩個方面：
    1.物流網點建設的規模及數量。這是物流用地價格對物流企業使用物流用地在“量”上的直接影響。而物流網點的規模和數量對物流企業吸引物流源的范圍有重要的決定作用，隨著節點數量的增加，物流腹地的面積增長的幅度遠遠大于用地面積增長的幅度，吸引的客戶和物流量也同時增長。
    2.物流技術水平的高低。這是物流用地價格對物流企業使用物流用地在 “質”上的直接影響。較高的物流技術水平需要對土地進行高集約度的開發，采用先進的倉儲設施、裝卸搬運機械，因此也可以吸引高端的客戶、將服務定價提高。
    當物流用地價格提高時，開發商會傾向開發集約度更高的物流節點設施，物流企業也會選擇使用較少的土地、采用較高的物流技術水平來獲得盈利；而當物流價格較低時，物流企業則會選擇建設較多的物流網點、擴大業務吸引范圍；而過低的物流用地價格，也會導致物流企業以低技術水平經營、盲目擴張網點、浪費土地資源。
建 議
    1.物流用地的使用價值、土地開發成本、地產開發商利潤、土地稅費等是構成物流用地價格的主要部分，物流用地價格受政府產業政策、土地位置、使用年限、市場供求關系的影響，一、二級市場物流用地的價格是構成三級市場及租賃市場價格的主要部分。
    2.當物流用地市場價格上升時，開發商和物流企業都傾向于在單位面積土地上投入更多的資本，提高物流用地的集約利用度、提高倉儲設施和裝卸搬運設備的技術水平，從而減少對土地的占用、節約購置或租賃土地的成本。反之，過低的物流用地市場價格則不利于土地資源的節約。
    3.政府給予物流業良好的發展政策可以降低社會物流成本，但單純降低物流節點用地價格并不能促進物流業整體的良性循環，反而有可能造成土地投機需求增加、土地綜合利用效率降低。為了防止土地市場需求泡沫的產生、避免土地資源的浪費，政府需要在土地利用效率方面加以監管。