產業地產發展到現在，一方面，其自身已經逐漸細分為工業地產、科技地產、物流地產和文化創意地產等不同的門派，各個派別也都出現了掌握獨門絕技的高手。另一方面，產業地產上下游產業鏈也在不斷延伸，帶動了一系列關聯產業的成長和壯大。而其中亦不乏遠見卓識者，經過數年間的默默耕耘，如今已經在相關行業開創出獨門心法，修煉為劍走偏鋒的世外高人。
　　本期我們將通過與物流地產業界資深專家和產業地產設計機構操盤手的對話，見微知著地探究產業地產發展的現狀和產生的困局，并管窺未來的行業走勢和機遇所在。
　　產業地產發展方興未艾，問題卻早已錯落叢生。北京中冶嘉恒投資管理有限公司總經理孔慶廣認為，物流地產在發展過程中，早已迎頭碰上產業布局不合理、土地價格及供給不平衡等問題，而網絡化，信息化，平臺化這“三位一體”勢必引領物流地產打開新的發展空間。
　　記者：您從2009年開始研究物流地產，經過多年研究，您是如何看待產業地產目前的發展狀況的？
　　孔慶廣：我把產業地產劃分為工業地產、科技地產、物流地產和文化創意地產這四大類。
　　目前國內從事物流地產的主要有這樣的幾類開發主體：一類是以普洛斯和嘉民為代表的外資，這些外資憑借著自身強大的客戶源進入物流地產；另一類是政府主導的模式，政府成立地方管理委員會，建立融資公司，做一級開發；還有一類就是企業主導，以市場發展需要為切入點，來開發物流園區。
　　產業地產現在算得上是方興未艾，但是現在業內出現很多做產業地產而失敗的開發商，使得工業用地變成一片“鬼城”。這樣的結果既說明這些開發商對產業地產的市場了解不足，設計也不符合市場需求。由于國內的物流行業技術含量低，因此利潤非常薄，許多企業只能靠打價格戰來賺取利潤。這樣的結果直接導致國內許多物流企業資金實力不足，沒有足夠的發展后勁。
　　記者：物流園區的選址有著怎樣的標準？
　　孔慶廣：物流園區的選址存在著幾個判斷標準：第一，產業基礎，園區所在城市到底是需求型產業還是供給型產業，城市的產業基礎到底是什么，這些問題直接決定了園區的發展走向；第二，市場需求，市場到底是需還是供，是滿足本地需求還是輻射周邊需求；第三，區位交通，應該選擇何種最優的交通方式才能最優化開發成本。選址確定之后就要配合園區的整體戰略規劃，才能最大效率地進行物流園區開發。
　　記者：物流地產未來發展存在著怎樣的問題與障礙？
　　孔慶廣：物流地產存在4個問題：
　　第一是產業布局問題。由于國內各地的發展規劃不一，產業地產形成了產品分割狀態。國內存在臨近的縣城紛紛建造多個物流園區的情況，但其實這樣的短距離內是不需要這么多物流園的，這實際上是還沒有弄清產業發展脈絡就去開發物流園的體現。這種整體規劃的不合理是存在隱患的，因此政府還是要做好產業規劃。
　　第二是土地供給問題。土地供給應當是與產業發展相匹配的，必須配合產業規劃，尤其是工業用地周邊配套要跟上。目前7%的工業配套標準遠遠不能滿足物流園區的發展。物流園區的配套不應該統一設定，不同的項目、不同的園區需要不同的配套水平。
　　第三是土地價格問題。即便工業用地有招拍掛流程，可是這些流程止于形式，背后存在諸多灰色行為，在招拍掛之前就確定了土地價格和土地走向，甚至零地價出讓的現象屢見不鮮，政府應該要加以規范。
　　第四是園區后期服務及商用體系的建立。物流園區的后期服務是真正使園區得以發展的后勁之源。
　　記者：您認為物流地產未來有著怎樣的發展趨勢？
　　孔慶廣：我認為物流地產存在著以下幾個發展趨勢：
　　第一是網絡化，各個物流園區之間形成聯盟，到了國內任何一個城市，都能夠獲得同樣的聯盟式服務。網絡化使得企業內部監管體系的效率更高，同時解決信息不對稱的問題。
　　第二是信息化，我把物流園區稱作第四方服務平臺，開發物流園區并不只是簡單地蓋廠房做倉庫，在這基礎上還要提供其他的增值服務。而信息整合服務便是物流園區的必備服務之一。物流從A到B點，只有信息流通充分，才能充分利用社會資源，提高企業效益。除此之外，物流園區提供的業務整合服務也是非常重要的，企業有其他業務需求，園區也必須提供，這樣才能提高物流效率。
　　第三是平臺化，地產開發和產業地產運營的最大區別在于后期的服務。而這首先就體現在物流園區提供的行政服務上，入園企業需要辦理貨代許可證等各種證件，如果園區能夠成為提供類似增值服務的平臺，必定能成為吸引企業進入的亮點之一。