阿里巴巴集團（下簡稱“阿里”）董事會主席馬云說要投資3000億元成立的菜鳥網絡科技有限公司（下稱“菜鳥”），日前進展緩慢。 
　　“馬云和地方政府談項目，都是1000畝以上談的。這對政府來說，很難。”一位從事物流地產的高管向記者表示，以上海為例，用地指標一年只有1萬畝，每個區分攤下來最多1000畝，撇開住宅和其他配套，可能工業用地指標只有300至400畝，“政府也不愿意1000畝這么談，不可能一年只做馬云一單生意。”
　　2013年，阿里、銀泰集團聯合復星集團、順豐集團等物流公司以及相關金融機構，共同組建的“菜鳥網絡科技有限公司”正式成立。 
 
　　世邦魏理仕的數據顯示，菜鳥的自有物業分布在上海、天津、鄭州、杭州、成都、重慶、廣州等9個城市。 
 
　　一位接近菜鳥的人士透露，菜鳥的股東有很多個，比如復星旗下的星泓基金在做的“蜂巢城市”，就是以菜鳥的名義去和政府談土地。現在來看，菜鳥做的事不只是物流地產，但物流地產商會做的事，它都會做。 
 
　　阿里招股書透露，天貓增持了，持有菜鳥股份的比重由43%增至48%。 
 
　　還在租別人的倉庫 
 
　　菜鳥的模式是自建自營+第三方配送+物流配送安裝體系。 
 
　　世邦魏理仕中國區工業及物流服務部主管高級董事羅瑾表示，“阿里希望吸引的不只是天貓和淘寶的自有品牌，還有直營品牌。但對直營品牌而言，如果阿里的倉庫物流形態并無特別之處，為什么要租阿里的倉庫？” 
 
　　阿里雖然不缺錢，但是運營建造倉庫的經驗甚是缺乏，而這方面的團隊在短時間內難以組建鋪開。 
 
　　可見的是，菜鳥還在租用別人的倉庫。記者了解到，菜鳥在北京空港租下6.8萬平方米的倉庫，在蘇州也從嘉民集團手中租下了54880平方米的倉庫。 
 
　　2011年底，阿里在天津京濱工業園投資建設的華北電子商務物流中心項目，總投資30億元，總占地1500畝，其中一期投資10億元。 
 
　　這是菜鳥最早交付使用的倉庫。世邦魏理仕的數據顯示，阿里在天津的10萬平方米可出租倉庫已滿租，租戶都是合作的快遞公司和商家，平層倉庫的租金是0.93元/平方米/天，兩層倉庫的租金是0.71元/平方米/天。第二期倉庫將在年內入市，預租面積也是10萬平方米。 
 
　　而京東和蘇寧的步伐明顯更快。京東5月19日向美國證券交易所更新遞交的F-1招股書顯示，京東已在全國34個城市擁有82間倉庫，總建筑面積超過130萬平方米。京東宣稱還將進一步在三線和一線城市擴大版圖。 
 
　　世邦魏理仕的資料顯示，截至2013年上半年，蘇寧已在15個城市建成物流基地并投入使用，有14個物流基地在建，另有13個城市物流基地完成土地簽約。蘇寧正加快推進全國12個小件商品自動分揀倉庫的建設，規劃到2015年完成60個物流基地、12個自動化倉庫和5000個城市配送點。 
 
　　上海倉庫嚴重緊缺 
 
　　上海的倉庫供應嚴重緊缺。 
 
　　世邦魏理仕統計，上海2013年全年工業土地供應為585萬平方米，僅為2011年的一半。而由于直接稅收貢獻偏低等原因，工業用地中的物流倉儲用地供應更是鳳毛麟角。2011-2013年的三年間，上海物流倉儲用地出讓面積分別為60萬平方米、40萬平方米和27萬平方米，僅占工業用地出讓面積的3%左右。2013年全年物流用地出讓僅5宗成交，土地總面積不足30公頃。 
 
　　供應緊缺導致倉庫的預租率創新高。世邦魏理仕的報告顯示，今年一季度，于嘉定和青浦交付的倉庫均實現100%的預租率；同時全市優質倉庫的空置率也降至9.3%，其中供應偏緊的浦西區域更低至1.8%。 
 
　　一位大宗交易人士透露，資金現在都在關注物流地產，投資回報率高于寫字樓，而且現在價格便宜，資產價格的升值空間也大。 
 
　　上海的倉庫最受大宗交易買家青睞。世邦魏理仕數據顯示，自2011年以來，國內主要城市優質倉庫整幢收購交易金額約為44億元，其中上海獨占九成。全國倉庫的平均投資回報率高達6.7%，高于寫字樓。 
 
　　外資壟斷物流地產 
 
　　中國物流地產市場已被外資開發商瓜分大半，其中尤以普洛斯一家獨大。世邦魏理仕的數據顯示，截至2013年第四季度，普洛斯一家的市場份額就有56.9%。 
 
　　戴德梁行的數據顯示，普洛斯在上海有200萬平方米倉庫供應，這是外高橋倉庫供應量的近2倍。 
 
　　普洛斯還在加快步伐擴張版圖。2014年2月，普洛斯宣布獲得中國投資者財團最高達25億美元（約合152億元人民幣）的投資并簽署戰略合作協議。該財團包括大型中資保險機構、中銀集團投資和厚樸基金等國企和投資機構。普洛斯集團首席執行官梅志明表示，公司預計將在兩年左右的時間里使用上述投資資金繼續在中國擴張。 
 
　　對于菜鳥而言，這些外資物流開發商是否愿意加入菜鳥的網絡體系還是個大問號，因為這些有經驗的外資工業地產商已經有龐大的客戶群體來源，他們的很多倉庫在建成之前就已被預租，其中包含因電商興起而催生的龐大的物流需求。 
 
　　一方面物流用地供應緊缺，另一方面已被外資壟斷的物流地產格局難以打破。馬云對菜鳥的豪賭結果，何時能揭曉？