“概念打了很久，但是實施效果并不那么樂觀，產業園區內部租金開始回歸理性。”高力國際華東及西南區物業投資服務部執行董事汪蓓告訴《第一財經日報》記者。
而擴圍過后的區域，被稀釋的不僅有那些被期待的政策，還有產業園區的租金價格。
公開資料顯示，上海自由貿易試驗區位于浦東境內，范圍涵蓋上海市外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區和上海浦東機場綜合保稅區等4個海關特殊監管區域，總面積為28.78平方公里，2013年9月29日正式掛牌。2014年12月，上海自貿區由原先的28.78平方公里擴至120.72平方公里。
由于上海自由貿易試驗區對外運入的貨物不收或優惠過路費(關稅)，受到了金融企業和從事進出口貿易企業的追捧，自貿區的產業園區市場一度火熱。
世邦魏理仕在自貿區成立不久后的一份報告中曾指出，憑借其在行政、金融、交通、區域成熟度和配套等各方面的優勢，外高橋有望迎來躍遷式發展，成為自貿區內未來的CBD，而該區域寫字樓租金存在長期上漲的動力。
該報告同時提到，自貿區內目前少量老舊的寫字樓設施從數量和質量上均無法滿足擴大服務業開放后膨脹、升級的辦公需求。
“園區內租金開始瘋漲，企業都希望進入這個園區。”投資者高明(化名)向記者描述了當時的場景，“但是還有更多的企業只是租一間辦公室把注冊地放在自貿區以期享受更好的優惠，而實際的辦公場所并未改變。”
高明所屬企業在外高橋有一個倉庫，主要從事工業物流等方面的租賃業務，高明自己也坦言，在自貿區成立初期自己的業務的確受到極大的鼓舞，大家也對這個市場充滿了憧憬，高明也打算繼續加大對這個板塊的投資。后來高明發現，政策并沒有想象的那么好，人氣并沒有想象的那么高。
上海市工商局的數據顯示，在2014年2月底，自貿區內新設企業數量達6610戶，較2013年底增加近3000戶。
記者查閱世邦魏理仕2014年第一季度的報告顯示，該季度外高橋保稅區內的寫字樓平均租金報價為每天每平方米4.4元，較峰值回落25%左右，已接近2013年10月初自貿區剛落地時的租金水平。
而自貿區在2013年第四季度的寫字樓平均租金一度上漲到每天每平方米5.8元。
“租金報價下調的主要原因是市場逐步回歸理性，業主對前期虛高的報價進行了調整。”世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨向記者分析道。
世邦魏理仕的數據中，2014年是自貿區寫字樓市場逐步回歸理性的一年，寫字樓租金全年下調幅度達37.3%，其中四季度跌幅為12%，目前租金已回落至每天每平方米3.7元。
不斷回落的寫字樓租金價格正在逐步回歸理性。“其實沒有那么多寫字樓需求，很多公司只需要一間辦公室注冊而已。”高明解釋道。
工業物業市場繼續穩健，外高橋保稅區內的工業地價和優質倉庫租金全年分別上漲6.3%和5.0%，優質倉庫空置率則由2013年底的21.0%降至7.5%。
“而由于擴容后銀行、投資、專業服務等行業可選擇的辦公地點范圍陡增，且租金成本相近的張江和金橋在區位交通和配套上更具優勢，因此外高橋板塊寫字樓的稀缺性將被削弱，區內老舊辦公項目的租金有繼續下探的可能。”在汪蓓眼中擴容的選擇擴大必將帶來更大的競爭。
“自貿區擴圍必然使得整個區域內市場回歸基本面，核心企業還是不愿意搬離核心商務區，若是搬離將導致那些優秀的員工由于工作不便離職，這樣的機會成本非常高。”汪蓓告訴記者。
謝晨表示，天津、廣東、福建三地自貿區獲批所帶來的良性競爭將加快上海自貿區的改革步伐，而自貿區的擴容將使自貿區各板塊間出現產業和功能的分工，其對原自貿區范圍內和擴展區物業市場的后續影響不盡相同。
