11月14日。上海。美國Equity International(以下簡稱EI)宣布投資上海宇培(集團)有限公司(以下簡稱宇培),發力中國物流地產市場。

　　交易雙方都未能透露具體持股比例,但宇培首席執行官兼董事長李士發明確:中方在其中占絕對控制地位。EI的投資風格是持有不少于15%的不控股股權;不論股權多少,都要求與大股東同等話語權。

    國內無人知曉EI,除非提及其聯合藍山中國投資河南鑫苑。2006年,EI募集了針對中國的第三只基金,目前在國內共投了3個項目。包括河南鑫苑和上海景瑞這兩家住宅開發商,而宇培是投資的第一家物流地產企業,也是迄今獲投的第一個國內民營物流地產企業。

　　“這個領域將會得到更多資金的關注。”EI首席投資官(CIO, Chief Investment Officer)Christopher J. Fiegen說。

　　位于美國芝加哥的EI,專注于美國之外房地產相關領域的投資。其創始人Sam Zell不僅是沃頓商學院房地產研究中心的發起人和冠名人,同時也是美國房地產信托基金協會的主席。EI過去所投的11個房地產公司中有6家紐交所上市,包括美國最大的辦公樓公司Equity Office,被黑石收購。

　　物流地產避險港？

　　“此次合作非常快,”宇培首席執行官兼董事長李士發說,“雙方對發展戰略、發展規劃達成共識,外方做盡職調查,只用了2個月。”而融資總共用了不到半年。

　　據李介紹,當時有意投資宇培的“大有人在”。世邦魏理仕工業及物流服務部副董事戴沁說:市場對高標準物流倉儲的升溫,推動各方對物流地產的關注。據仲量聯行預測,2010年中國物流行業產值將達12000億元。

　　“物流地產在中國處于早期階段。”Fiegen說,市場分散、沒有全國性的品牌,因此投資有想象空間。

　　中國加入世貿后招商局、寶灣等相繼進入該領域;2005年始普洛斯、新熙地、蓋世理、豐樹等外資巨頭加速在中國開展業務。

　　物流地產也漸成地產商、投資基金目標。中糧集團、珠江投資、合生創展等已涉水。據透露,摩根士丹利、花旗等也打算投資該領域。大中華區私募股權投資和咨詢機構清科集團稱,今年第一季度物流地產有兩個投資案,成為當季亮點。

　　物流地產受到追捧還有政策的“拉扯”。住宅地產投資受限,物流業則是國家鼓勵范疇。盡管土地政策收緊,該領域拿地仍相對容易。世邦魏理仕發布的“2007年亞洲地產市場報告”顯示,新的土地出讓政策后,即使上海工業地產平均價格也僅為879.4元/平方米。

　　宇培的腳跟

　　李士發說,宇培即使不融資“一年也能做2萬平方米。”2000年宇培涉足物流地產,之后第五年普洛斯才在中國打出了“物流地產”的旗號。

　　但不融資,宇培就錯失機會。宇培所采用的模式是建造物流倉儲設施,然后出租給客戶并為其提供物業管理費用,“是個典型的資金密集型領域”。

　　普洛斯快速擴張,目前已基本覆蓋國內物流的主要城市。其他資金也加速進入,德力西與北京物美、河北新奧、安徽南翔成立的合資公司準備在全國投資20個物流園區。這種圈地行為在宏觀經濟下行中被認為會遭受壓力。“但工業用地價格上漲、工業地產需求長期持續升溫是趨勢。”興業證券高級分析師任壯說。

　　擠出效應還體現在“優質客戶”上。以普洛斯為例,其他企業很難再爭取到包括UPS、通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯達和沃爾瑪等大型跨國企業。

　　宇培也將加速。“宇培的管理團隊以及實際操作團隊,惟一欠缺的就是和資本市場對接的經驗。”EI首席投資官Feigen說,EI的強項就在于幫助宇培再融資以及之后的上市運作。

　　李士發表示,將精選15-20個一、二線城市進行物流園區的開發設計與梯度布局,“會是經濟發展更為成熟的城市”。仲量聯行2006年的調查顯示,85%的倉儲設備集中在長三角、珠三角和環渤海地區。成都占到5%,是三大區域外占比最高的區域。

　　宇培令EI動心的是,“他們積累了本土運作經驗。”EI首席投資官Fiegen認為,這是很大的競爭優勢。宇培已有5個項目,客戶包括日本伊藤忠、頂通物流、太平洋物流及BSH集團等。

　　物流地產需要承擔很大的空置風險。普洛斯全球執行董事梅志明說,國外物流設施在5%的空置率下才能保持10%的回報率,若達到或者超過15%就將虧損。國內倉庫的平均使用率只有60%-70%。宇培負債率目前僅為20%,盈利率則達到了15%,而行內平均水平僅有10%左右。

　　李士發明確指出“低成本是我們的優勢”。同等質量水平下,宇培的建筑成本每平米能比同行低300元。以2萬平米的小型物流基地計算,節省成本600萬。

　　物流專家徐文靜說,普洛斯的全球化戰略并不是每個公司都能復制的,國內物流地產企業必須走出自己的創新之路。“量身定制”是宇培的發展戰略,李士發說,宇培堅持每12-18個月開發30萬平方米,循環推進。