信貸融資通道的收緊，促使了地產(chǎn)開發(fā)商更兇猛地將境外上市、發(fā)債作為募資主要途徑。
繼碧桂園9月在香港發(fā)行高息優(yōu)先票據(jù)后，恒盛、寶龍緊鑼密鼓的IPO，恒大地產(chǎn)也于10月22日正式招股，富力地產(chǎn)10月21日在港滬兩地同時(shí)宣布擬發(fā)行55億元境內(nèi)公司債。
然而，香港市場(chǎng)近期不如人意的表現(xiàn)，顯然給這些地產(chǎn)開發(fā)商境外股市“圈錢”帶來了不小的寒氣。
9月中冶、利郎和匹克首日上市“破發(fā)”之后， H股破發(fā)的多米諾骨牌效應(yīng)更加明顯�！捌瓢l(fā)潮”拖累現(xiàn)代傳播、琥珀及金隅股份等次新股一齊創(chuàng)下上市后的新低。
10月底卓越置業(yè)突然中止最高集資78億港元的IPO計(jì)劃；明發(fā)集團(tuán)也在10月31日晚稱推遲招股時(shí)間，并將招股價(jià)區(qū)間下調(diào)超過30％以增加吸引力；深圳的花樣年也將上市安排延后進(jìn)行。隨后，11月2日掛牌的禹洲地產(chǎn)，首日“破發(fā)”收?qǐng)?bào)2.68港元，低于招股價(jià)2.7港元。
另一邊，內(nèi)地房?jī)r(jià)自今年六月錄得首次同比上升以來拾級(jí)而上，至9月升幅達(dá)到今年以來最高的2.8%。
在境內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)虛熱，境外融資風(fēng)寒的雙重夾擊下，地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈的隱性風(fēng)險(xiǎn)頓現(xiàn)。這也給此前與開發(fā)商發(fā)生內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的境內(nèi)銀行，敲響一記警鐘，境內(nèi)銀行的融資或成為開發(fā)商化解境外債務(wù)壓力的通道。
在2009年第四次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康強(qiáng)調(diào)，要將開發(fā)商、項(xiàng)目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實(shí)施并表監(jiān)管。銀行人士分析，這是監(jiān)管部門看到開發(fā)商多渠道融資、高杠桿擴(kuò)張，對(duì)銀行信貸帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)而作出的警示。
龍湖融資路徑
經(jīng)歷貨幣政策由從緊到適度寬松的轉(zhuǎn)變，開發(fā)商資金騰挪的渠道又有哪些變化？
以重慶地產(chǎn)大頭——龍湖地產(chǎn)——為例，其絲毫沒有放緩其上市融資的步伐。11月2日，其在香港舉行投資者推介會(huì)，按擬發(fā)行10億股新股計(jì)算，集資規(guī)模介乎于60.6億-71億港元。
有基金經(jīng)理稱，投資者看重龍湖地產(chǎn)主要是該公司的低負(fù)債。并且，有分析報(bào)告指出，龍湖地產(chǎn)上市融資用途與其他公司融資主要用于償還債務(wù)截然不同，其上市后除了5%補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金外，其余均將用于開發(fā)現(xiàn)有項(xiàng)目，及擴(kuò)大土地儲(chǔ)備。
截至2009年6月31日，龍湖地產(chǎn)現(xiàn)金結(jié)余約為59億元，預(yù)收款約為134億元。不過有報(bào)告顯示，龍湖地產(chǎn)去年的凈負(fù)債比率高達(dá)308%。這與龍湖地產(chǎn)在今年上市前，大幅優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)有關(guān)。
一直以來，龍湖地產(chǎn)的境內(nèi)貸款主要從農(nóng)業(yè)銀行獲得。10月26日，龍湖地產(chǎn)獲得了農(nóng)業(yè)銀行在未來兩年內(nèi)提供180億元的意向性授信額度。
2006年1月到2007年7月，龍湖地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)公司先后12次抵押土地。僅在2007年5月，龍湖地產(chǎn)系先后將北部新區(qū)高新園大竹林組團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)6-7、6-19、6-20號(hào)地塊、北部新區(qū)高新園大竹林組團(tuán)O標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)6-12號(hào)地塊、南岸區(qū)彈子石街道求新村等地塊抵押給中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行重慶市渝北支行、農(nóng)業(yè)銀行龍湖地產(chǎn)支行。
其間，龍湖地產(chǎn)還發(fā)生過海外借貸。
龍湖地產(chǎn)于2009年5月5日發(fā)行了14億公司債，并于上半年償還了花旗銀行20多億港元貸款，以及其他銀行50多億元短期貸款等。
實(shí)際上，在銀行的授信報(bào)告中，亦會(huì)提到該公司將為上市公司，因而可增大授信額度。
負(fù)債率高低真相
歷經(jīng)二季度以來的樓市復(fù)蘇，開發(fā)商給人留下的印象仿佛是資金鏈寬松起來，但銀行人士指出，開發(fā)商負(fù)債率上升態(tài)勢(shì)并未明顯改觀。Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年上半年，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率在60%左右。這還僅是上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率，銀行授信人士分析，按地產(chǎn)集團(tuán)包括其關(guān)聯(lián)公司測(cè)算，總體的資產(chǎn)負(fù)債率遠(yuǎn)高于此。
一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露，目前一些在銀行有貸款的房地產(chǎn)開發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債率超過90%。
在資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的同時(shí)，另一種銀行隱性風(fēng)險(xiǎn)也暗藏于此。
有銀行人士表示，有部分房地產(chǎn)開發(fā)商在前期資金鏈緊張時(shí)通過該公司在境外成立的子公司融資，并以母公司名義向境內(nèi)銀行辦理保函業(yè)務(wù)。而其子公司境外融資的實(shí)際目的是償還所欠境外債務(wù)，由此導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)則由境內(nèi)銀行承接。
對(duì)于銀行來說，這一做法的隱性風(fēng)險(xiǎn)，在于將表內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到表外。一旦企業(yè)資金鏈緊張，子公司無法償付境外貸款，銀行則發(fā)生了墊款。
“但實(shí)際上，由于涉及到境外子公司貸款逾期后而發(fā)生向境外匯款的可能，因而這種業(yè)務(wù)也需要外管局的審批�！鄙鲜鋈耸繌�(qiáng)調(diào)。另一位負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主管表示，“隨著10月31日固定資產(chǎn)辦法的出臺(tái)，上述情況發(fā)生可能被封堵。”