“物流地產行業太好了，其他行業對我來講已沒什么吸引力。”南京一位王姓地產開發商這樣向記者表示。而目前中國物流市場規模已超過2萬億元。巨大的物流市場逐步和地產走到一起，物流地產的熱潮不經意間出現在坊間，資本的身影在其中若隱若現。

　　物流地產形成氣候

　　7月25日，成都。世界500強之一的中糧集團與四川省成都市武侯區政府簽訂共建成都西南物流中心的協議，該項目總投資19億元、占地1200畝，是中糧集團自1999年實施新的發展戰略以來投資的最大項目，項目投建將跨越4個年頭。該項目是商業和物流相結合的市域商品物流配送中心，服務范圍輻射整個西南地區。物流中心將集管理、銷售、展示、調配、貨運、倉儲等功能為一體，并設有酒店、公寓、住宅及專用物流信息化網絡系統等配套設施。

　　其實，在地產方面初試過身手的國內的物流公司也不少，他們大多走的循序漸進的路子。且不說物流配送業務需要配送中心支持，就是傳統的貨代業務同樣需要倉庫的支持。一些貨代先行者早已經擁有了自己的倉庫，以至規模龐大的空運貨站。而且，物流地產已不僅僅是自用，在嘗到了盈利的甜頭之后，他們開始投資公共物流地產。

　　早在1999年，上海錦海捷亞國際貨運有限公司以21%的股份與上海機場集團(51%的股份)、德國漢莎航空貨運公司（29%的股份）合資組建了浦東機場貨運站有限公司。雖然錦海捷亞沒有取得控股地位，但這也是中國貨代業大規模進軍物流地產的一個標志。

　　北京空運出口貨量最大的新時代國際貨運代理公司同樣投資建設了自己的物流中心。通過同屬一面旗下的北京宏遠天竺倉儲有限公司開發了宏遠天竺物流中心，并于2002年11月30日投入使用，集倉儲拼裝、商務辦公、物業服務為一體的服務于航空貨運的物流項目。宏遠天竺物流中心完全按照海關全封閉監管要求建設出口拼裝區，配合北京市政府實施關于首都機場口岸“大通關”工程的戰略規劃，設立了出口拼裝海關監管倉庫。現在，首都機場高速路旁的宏遠天竺物流中心已經成了空運貨代的聚居地。

　　拿地太便宜了

　　珠三角，廣州。

　　廣州房地產巨頭們也發現了物流地產這塊新利潤增長點。合生創展、富力、恒大、美林基業、珠江等在內的諸多房地產巨頭正以物流的名義四處圈地、以期早一步搶占高地。廣州恒大集團在東莞麻涌鎮圈下3000畝帶有碼頭岸線的地塊，用于鋼鐵物流基地。

　　對于地產開發商來說，影響其開發利潤的關鍵在于土地成本，而廉價土地正是支撐其項目發展并取得不俗回報的最重要資本。“拿地太便宜了”，富力集團高管在今年北京召開的富力第一季度業績發布會上流露出對該物流地產項目的興奮。去年，以開發南派住宅項目起家的富力集團在其大本營———廣州又開始了物流地產之旅，在廣州花都區花東鎮一口吞下了1900畝地。該地塊處于白云新機場航空物流園邊緣，同時也具有機場快速路出口的地理優勢。富力計劃把這塊地皮建成物流園區，富力將借此正式進入物流地產領域。

　　據悉，花東鎮在2004年4月推出了3300畝的工業倉儲用地，富力的1900畝就是其中的一部分。政府對這3300畝土地的定價為10萬/畝，而花東鎮現有土地的地價為18萬/畝。也就是說，富力幾乎是以現有土地價格的一半拿下了現在用于做物流地產的用地，難怪富力方面認為“拿地太便宜了”。

　　據記者不完全調查發現，國內很多地區物流項目用地比一般的商業開發用地及工業用地的成本要低一半以上。物流地產熱從何來，不言自明。

　　為何“便宜”了地產商

　　物流業是當前國家鼓勵發展的重點行業，但也是占地大戶，尤其喜好交通樞紐等黃金點位。即使在土地資源的出讓收緊的大背景下，物流地產商也比較容易拿到土地，以相對低廉的地價獲得一個較好的地段。

　　對于一些實力雄厚、尋求穩定回報的投資商來說，選擇物流地產是一個較好的投資途徑。開發住宅房地產時，開發商最關心的是盡快賣完自己的房子。然而物流地產開發的收益卻是在開發之后。一個好的物流地產項目，能保持項目的持續增值能力。出租物流地產的投資回報率基本在9%以上，雖然比不上華爾街投資銀行通常要求的13%至16%的投資回報率，但比把錢投入反復無常的股市來講，9%的長期投資回報率完全可以接受。

　　“進軍物流地產是資本擴張的一種出路，物流地產與房地產有相似的地方，從房地產商轉型為物流地產商，條件相比其它的投資商要成熟很多。”面對國家對房地產宏觀調控的壓力，開發商希望通過多途徑的嘗試，緩解宏觀調控帶來的巨大壓力。然而，轉向物流地產，同時也要迎來更大的風險：前期市場壓力，運作模式壓力等，都是他們不得不面對的問題。

　　地方政府：推一把但不能越位

　　一些地方政府認為，如果純住宅地產開發，他們在取得土地征用的補償后就沒有更多的地方收益了。而物流地產項目更能給當地帶來經濟發展的推動力，持續增加地方稅收和安排更多的人員就業。因此，政府愿以較低的價格將土地轉讓給房地產商做物流地產項目。

　　此外，地方政府推動物流地產的出發點是將地產資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化。出于這些因素考慮，地方政府在物流園區啟動后，會投入大量資金進行路通、物通、財通、信息通等基礎設施工程的改造興建，帶動當地GDP的增長。

　　愿望雖好，但執行起來就有變味的可能。物流項目的優惠政策被一些地產開發商鉆了空子。目前，許多省市規劃出物流園區后，一些企業便以低價進駐，囤積土地，然后改變項目定位，轉而投向商品住宅開發。對于這一違規行為，相關主管部門是否該到了出手的時候了？

　　“這保稅倉庫的租價太高了，和5A級的寫字樓租價差不多。但公司又不能缺少這塊業務，又不能不租，這簡直和強買強賣差不多。”沈陽機場的一家貨代老總曾向記者抱怨。這應引起關注：一些地產開發商借助當地政府或職能部門行政權力，利用某些自然壟斷地位，興建物流地產，然后高價出租給物流企業。發展物流產業拉動當地經濟無可厚非，但推一把過后，政府決不能越位。