閱讀提示 大型商貿物流項目，具備儲存、裝卸搬運、配送、流通中轉和信息處理等復合功能，是在我國出現的一種新型業態，既不是單純的工業用地，也不是單純的倉儲用地，同樣也不是單純的交通用地，單一的土地分類無法準確界定其綜合用途。
　　
　　俞明軒
　　
　　 推動服務業大發展是產業結構優化升級的戰略重點，是經濟結構戰略性調整的核心要點，是培育區域經濟增長極的關鍵支撐點，現代物流業是生產性服務業的重要內容，大力發展現代物流業是加快轉變經濟發展方式攻堅時期國家提出的戰略要求。我國國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要明確指出，要大力發展現代物流業，加快建立社會化、專業化、信息化的現代物流服務體系，“加強物流基礎設施的建設和銜接，提高物流效率，降低物流成本”。因此，營造有利于現代物流業發展的政策和體制環境是落實國家戰略規劃部署的具體體現，更是培育區域經濟增長極，促進經濟結構戰略性調整的內在必然要求。
　　 土地是物流業的重要生產要素，對物流用地性質的確定，關系到物流成本，關系到物流企業的準入門檻，關系到物流效率，關系到物流業的規模化和品牌化，特別是對大型商貿物流項目用地性質的確定，影響更為廣泛和深遠。因此，創新思路，把握經濟社會形勢的新變化新特點，科學界定大型商貿物流項目用地性質，是推動現代物流業制度創新，完善現代物流業政策體系，優化現代物流業發展環境的具體舉措和必要環節。
　　
　　大型商貿物流項目功能的多樣性，對土地分類管理提出新挑戰
　　
　　 物流業是融合運輸業、倉儲業和信息業等的復合型服務產業，涉及領域廣，吸納就業人數多，拉動消費作用大，在轉變經濟發展方式和增強區域經濟競爭力等方面發揮著重要作用。近幾年來，國家大力支持發展現代物流業，各地大型商貿物流項目如雨后春筍般涌現。
　　 大型商貿物流項目是我國擴大內需的重要助推器，經濟社會效益明顯。義烏國際商貿城年交易額達388多億元，有力地拉動了義烏地方經濟的發展，義烏綜合實力居全國百強縣市前列。中國輕紡城年交易額達276億元，每天客流量達到5至6萬人，交易品種1萬余種，起著中國紡織面料價格“晴雨表”的作用。
　　 近年來，不斷涌現的大型商貿物流項目呈現出功能多樣化、區位邊緣化、占地規模化的特點。功能多樣化表現為項目主要功能集倉儲、展示、物流配送、信息交易等功能于一體，在品牌模式大量推行和渠道模式創新的營銷格局下，匯聚了大量“工廠店”，成為工廠的產品展示中心。同時，為了更好地服務市場和入駐商家，這些項目還配套建設有一定的酒店、辦公、公寓等功能設施，具有辦公、會議、展銷、展覽等綜合功能。區位邊緣化表現為項目地處城市邊緣甚至是遠郊區，土地基本來自于農用地或灘涂、荒地等，城市功能配套缺乏，需要后期投入大量資金進行市政配套建設。占地規模化表現為項目土地供應量大，作為現代大型商貿物流項目，少則數百畝，多則數千畝。
　　 大型商貿物流項目的規劃、建設和運營，對區域經濟發展的推動、對社會就業問題的解決、對城鄉貿易流通的促進，都做出了巨大貢獻。但是，這些項目的落地和生長在土地管理尤其是用地性質界定方面又帶來新的挑戰，對土地規劃用途帶來新的問題，對變革土地分類管理提出新的要求。
　　 大型商貿物流項目功能多樣化，在土地用途界定時也表現為復合性和多元性，通常較難界定為單一用途。當前，我國進入現代大型商貿物流項目建設高潮期，有必要積極應對大型商貿物流項目用地對土地分類供應提出的新挑戰，在界定大型商貿物流項目用地性質時，應統籌考慮大型商貿物流項目用地的各種特性，不僅考慮到項目功能多樣化，還要綜合考慮項目的區位邊緣化和占地規模化的特點，積極應對，創新思路，切實促進物流業健康發展。
　　
　　大型商貿物流項目用地性質的界定目前是五花八門
　　
　　 近幾年來，在政策支持和市場驅動下，全國商貿物流產業得以迅速發展，專業市場規劃產品不斷升級。現階段全國規模以上專業市場涵蓋了生產物資、建材、化工、機電五金、工業日用品、文化工藝品、紡織品、服裝、鞋帽、小商品等。經過30多年的大發展，我國大型商貿物流項目已從當初的“馬路市場”發展演變到了現代綜合性大市場，其功能從過去的單一現貨批量交易發展為眾多功能，匯集倉儲、電子商務、展示交易、會展、信息交流、配送及商務、生產和生活配套等多項功能于一體，這就要求土地管理和規劃管理適時地對大型商貿物流項目土地性質進行科學界定，營造有利于現代物流業健康發展的土地政策和規劃政策環境。
　　 按照我國現行《城市用地分類與規劃建設用地標準》，城市中土地用途劃分為：居住用地、公共設施用地、工業用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公共設施用地、綠地、特殊用地、水域和其他用地。城市建設和開發一般都是按照不同項目性質提供不同用途的土地。工業用地是工礦企業用于工業生產、物資存放場所的土地。倉儲用地是用于物資儲備、中轉的場所用地。交通運輸用地，是指用于運輸通行的土地。三種用途通常實行分類管理和供應。
　　 綜觀全國大型商貿物流項目及大型專業市場，各地對這類項目的土地使用性質界定積極探索、表現有別。深圳華南城規劃總建筑面積約260萬平方米，土地性質為綜合物流，規劃總投資超過60億元人民幣，是華南地區一個集紡織服裝、皮革皮具、小商品共12個產業門類的最大綜合商貿物流平臺。浙江紹興的中國輕紡城，建筑面積320萬平方米，土地性質為綜合物流，全球1/4的面料交易在這里成交，經營商戶2萬余家，年交易額達到276億元人民幣。昆明螺螄灣國際商貿城，項目建筑面積有880萬平方米，土地性質為工業用地，總投資320億元人民幣，是西南地區最大的商品批發市場。武漢的漢口北商貿物流樞紐區，建筑面積達800萬平方米，用地性質為綜合倉儲物流。河北白溝商貿市場經營面積75萬平方米，用地性質為工交倉，經營攤位2萬多個，從業人員3萬余人，日成交額1600多萬元。
　　 各地政府從扶持產業發展的角度綜合考慮，在大型商貿物流項目土地性質的界定方面有一定的差異性，但大體趨同。從全國大型商貿物流項目及規模以上專業市場的用地性質來看，有的項目表現為工業、交通、倉儲性質（簡稱工交倉），有的項目表現為綜合倉儲物流用地性質，也有少數項目表現為商業用地性質。各地主要以“工交倉”、“綜合物流”和“工業倉儲”性質供應大型商貿物流項目用地，體現了“政府要為物流業的發展營造良好的政策環境，扶持重要的物流基礎設施項目建設”的要求，是我國各地發展現代物流業的實際需要。
　　 針對大型商貿物流項目占地規模大的特點，有必要采取有力措施促使項目集約節約用地，但這應通過用途管制和規劃約束從根本上解決，對于大型商貿物流項目用地的內部功能布局也應給出具體明確的規劃要點。
　　 積極營造有利于物流業發展的包括土地政策和規劃政策在內的政策環境，加快發展現代物流業，是我國的戰略舉措。大型商貿物流項目，具備儲存、裝卸搬運、配送、流通中轉和信息處理等復合功能，是在我國出現的一種新型業態，既不是單純的工業用地，也不是單純的倉儲用地，同樣也不是單純的交通用地，單一的土地分類無法準確界定其綜合用途。大型商貿物流項目功能復雜、用途復雜、布局復雜，較難采用單一用途供應的土地分類管理模式，應在滿足國家相關政策要求下，嘗試和探索新的分類管理模式。
　　
　　不妨專門設立以綜合物流倉儲或者工交倉的土地性質供地
　　
　　 調整和振興物流業，有利于加快商品流通，降低社會物流成本，增加城鄉就業崗位，擴大社會就業，優化資源配置，優化產業結構，促進經濟發展方式的轉變，提高國民經濟的運行質量，是實現經濟和社會協調發展的重要舉措。
　　 大力扶持物流業，可以在中西部地區培育新的區域經濟增長極。中部物流區域可充分發揮中部地區承東啟西、貫通南北的區位優勢，通過改善物流條件，縮小與東部地區的物流成本差距，有效承接東部沿海地區產業梯度轉移，支撐區域經濟協調發展。
　　 全國性物流節點城市和地區，應根據本地的產業特點和發展水平，完善城市物流設施，加強物流園區規劃布局，加快培育現代大型商貿物流企業核心競爭力，提升物流產業發展水平，有針對性地有序建設有特色的物流園區，優化城市交通和生態環境，實施物流示范與試點工程，做優做強物流企業，促進產業集聚，提高城市的物流服務水平，培育區域經濟增長極，促進區域經濟可持續發展。
　　 要做優做強物流企業，土地成本非常關鍵。低成本是現代大型商貿物流企業競爭力的重要要素。土地成本適中合理，是現代大型商貿物流企業形成低物業使用費用和租賃費用的關鍵因素，低物業使用費用和租賃費用是吸引企業和商家進駐的一個重要因素，并可以降低流通成本，從而提升企業及企業所在區域的綜合競爭力。而且這些商貿物流項目開發和運營企業本身就承擔著長期維護、管理、繁榮項目的職能，這一部分長期成本很高。
　　 土地的稀缺及高昂的土地成本會在一定程度上影響現代大型商貿物流企業的培育與發展。政府有效引導與合理變革管理機制，對于推進現代大型商貿物流企業規模化和品牌化經營至關重要。應加大對物流業的土地政策支持力度，特別是倉儲設施、配送中心、轉運中心以及物流園區等物流基礎設施占地面積大、資金投入多、投資回收期長，要在加強和改善管理、切實節約土地的基礎上，按土地利用總體規劃、城市總體規劃的要求，提高土地集約利用水平，合理形成土地供應定價機制，體現土地政策支持力度。
　　 近年來，在全國大量涌現的大型商貿物流項目，各地政府基于對產業轉型升級和推進物流業發展方式轉變的認識，突破單一的土地分類供應模式，以工業、倉儲、交通或綜合、物流、倉儲等類別，綜合界定土地性質與用途，是土地利用和管理應對新問題的新舉措，是落實政策支持物流業發展要求的具體體現。
　　 為促進大型商貿物流產業結構的升級和產業布局的優化，應進一步研究完善現代大型商貿物流企業用地的土地利用政策，從產業統計和土地管理等方面明確物流業類別，進一步確定物流業的產業地位。土地分類供應機制既要促進物流企業集約使用土地，又要滿足現代大型商貿物流企業客觀需要，積極推進物流業發展方式轉變。
　　 以綜合、物流、倉儲或者工交倉的土地性質供地，可以有效減少現代大型商貿物流企業在培育和發展過程中的成本屏障，有效降低企業市場運營風險，盤活郊區和遠郊區閑置土地。但與此同時，也要強化監管，通過事前、事中和事后監管，促使企業加大土地投資強度，建設和完善配套設施，做強企業，培育區域經濟新優勢和區域經濟增長極。
　　 （作者為中國人民大學政策科學研究中心主任）