全球經濟增長放緩，歐債危機蔓延，美國經濟難以復蘇，國內經濟在內憂外患之下也出現了減速調整的局面。如果說住宅與商業地產在這種不安的大經濟環境下顯露了“哀鴻遍野”的跡象，物流地產則以逆勢上揚的姿態在持續發力。 
　　這其中，對中國市場虎視眈眈的海外基金表現尤為激進，大有挺進中國物流地產市場之態勢，甚至在某些局部市場出現了短兵相接的局面。在外資巨頭頻頻搶灘之下，國內物流地產商更多要面臨著長時間“與 狼共舞”的挑戰。 
　　大動作 
　　10月25日，澳大利亞最大的工業地產商、同時也是全球最大的上市工商業地產基金管理公司之一的嘉民集團（Goodman）宣布，旗下物流地產基金近期收購了上海外高橋(600648,股吧)保稅區的一座雙層坡道式倉儲設施。該設施占地約75000平方米，提供可供租賃總面積為76425平方米的倉儲空間。 
　　這正是嘉民集團去年年底宣布“5年10倍”的激進拓展計劃后一系列擴張的延續動作。 
　　嘉民大中華區董事總經理彭菲力曾用強烈的數字對比，描繪了這一改變物流市場格局的震撼性舉措：“嘉民集團未來3~5年在中國大陸的投資資金將從最初的19億元人民幣增加到190億元人民幣，包括香港在內，嘉民集團在整個大中華區的總資產規模將有望突破320億元人民幣。” 
　　近年來，嘉民集團不斷加碼投資中國物流市場，其在中國大陸的投資額從開始的1.5億美元到現在的將近6億美元的規模，其全力打造的“大上海”計劃尤為引人注目。 
　　從上海到周邊的昆山、太倉地區，嘉民的投資力度與速度一次比一次更為激進。從去年昆山首個物流地產項目嘉民陸家物流中心落成，到這次對外高橋倉儲的“笑納”，嘉民集團仍未停下腳步。今年10月底，嘉民集團在華的旗艦項目浦東空港物流中心正式投入運作，該空港物流中心的總建筑面積更是超過20萬平方米，價值1.7億美元。 
　　“嘉民集團未來3~5年內會重點開發國內的多個黃金走廊：北京—天津走廊，上海—南京走廊，廣州—深圳走廊。此外成都、重慶、武漢等內陸地區以及長春、哈爾濱等東北地區也將會是我們的投資重點，電商和第三方物流企業仍是我們公司重點關注的客戶。”嘉民集團中國區運營總經理黃煒對本報記者表示，“展望未來，我們希望嘉民在中國項目占全球業務比重從現在的9%增長到25%~30%的區間，嘉民集團在中國大陸的土地開發量也定下了每年80萬平方米的目標。” 
　　嘉民集團并不是唯一有這樣激進野心的外資企業。作為嘉民集團的競爭對手之一，其美國現代物流提供商普洛斯的中國物流版圖及其展現的強大實力更加不容忽視。 
　　從2003年攜“物流地產”概念進入中國開始，普洛斯集團一直以“積極進取”的姿態搶先占領中國物流市場，截至今年6月，普洛斯已進入中國29個主要樞紐城市，物流園區數量達103個之多，可租賃面積更超過1150萬平方米。這個亞洲最大的物流基礎設施供應商和服務商，毫無疑問已把中國倉儲物流地產半壁江山收歸旗下。 
　　盡管在全球開發的國際標準倉庫數量上難以與普洛斯與嘉民等外資巨頭媲美，蓋世理走的卻是“一枝獨秀”的精品路線。“小而精”運營理念下的蓋世理靠全球僅有的66名員工共同開發了接近700萬平方米的國際標準的倉庫。2006年進入中國市場后，蓋世理也始終維持著10人的核心團隊，處理著覆蓋北京、上海、天津、南京和成都等多個城市的業務。 
　　“未來蓋世理的發展計劃會表現得更加進取。明年我們將全面進入武漢、鄭州、合肥、西安和長沙等三線城市，大力開辟新興市場。在整個中國大陸地區，我們明年將拿地接近3000畝。”蓋世理中國區總經理林磊在接受本報獨家專訪時表示，蓋世理這一“小身體”也將展開令人側目的大動作。 
　　“外資水土不服的時期已經過去了。”戴德梁行華東區工業部主管、董事蘇智淵對記者表示，普洛斯通過前期拿地后建成高標準倉庫，再對外實行租賃的模式曾經迅速成為一種教科書式的范例，因此后來包括豐樹和嘉民在內的許多海外物流地產商都選擇了復制這種模式來開發自己的物流地產項目，解決水土不服的問題。 
　　蘇智淵指出，由于土地稀缺仍然是最大的拓展瓶頸，如何增加獲取資源的渠道和模式成為了眾多外資運營商正在探索的問題。比如進軍專業物流，如冷鏈物流、醫藥品物流、危險品物流等領域，其實就是一種可以擴大資源并切入細分市場的方式。而與產業最終用戶的合作，也能夠幫助這些產業地產投資商獲取更多的工業用地資源。 
　　大思維 
　　外資巨頭的激進拓展計劃并非空穴來風。嘉民大中華區董事總經理彭菲力曾對外分析認為，中國現代化物流物業供應還處于非常短缺的狀態，進入中國物流市場能夠大有所為。“2011年有統計數據顯示，中國大陸5.5億平方米的總倉儲空間中，配有現代化的物流設施的物業只有580萬平方米，這種情況下，嘉民集團非常看好未來在中國物流市場的發展。” 
　　根據仲量聯行上半年對于中國工業地產市場的統計數據，北京和上海的物流倉儲呈現了強烈而旺盛的需求。其中，北京市場空置率從一季度的1.9%環比下降0.4個百分點至1.5%；倉儲物流市場租金較2011年末上漲4.2%，同比增長12.1%；平均凈有效租金從2011年四季度末的每天每平方米0.99元增至1.03元。 
　　而在上海非保稅物流倉儲市場上，西區連續6個季度滿租，其中電子商務、制造和消費品等行業的租戶對西區倉儲面積的需求持續旺盛。事實上，上海西區所有在去年啟動的項目都已在竣工前被預租一空。這種低空置率迫使潛在租戶向其他仍有空置面積的區域尋求倉儲空間，這一區域包括西至上海鄰近城市昆山、嘉興和太倉，東至浦東。 
　　然而，外資巨頭的物流地產颶風得以席卷全球、橫掃中國，絕不僅僅得益于尚未完全成熟的中國物流市場。外資企業在區位選址、資本運作、管理模式等方面的大思維才是使它們能夠搶灘中國物流地產這片“兵家必爭之地”的根本原因。 
　　“選址區位是首要關鍵，良好的地段使運營商能夠更好地根據市場需求，靈活運用和調動市場各方面條件。”蘇智淵表示。 
　　一流的金融杠桿能力是這批外資企業得以在中國安身立命之重要原因。嘉民集團中國區運營總經理黃煒對記者表示，作為外資公司，嘉民的優勢是能夠在短時間內打造大規模的、網絡化的資產包，并且通過REITs等資產證券化明確退出渠道，這種雄厚的資產實力令國內物流地產商難以望其項背。 
　　目前，嘉民物流地產基金的規模已經增至10億美元，并有望進一步擴大規模，這些資金的成本和期限都在中國十分有優勢，更加不容忽視的是，嘉民還擁有一位持股18.2%的“財主”股東——中投集團。 
　　此外，強大的客戶資源，從工業產品設計、開發到客戶管理的成熟體系也使得外資公司在中國市場上更加如魚得水。比如嘉民剛剛投入使用的浦東航空港項目就吸引到國際知名物流供應商德迅集團（Kuehne+Nagel）、全球最大的奢侈品集團之一歷峰集團（Richemont），以及專為高端產品提供服務的物流供應商均輝法拉瑞物流（Ferrari　Logistics），這些幾乎是國內企業完全無法企及的資源。 
　　而以普洛斯為例，世界1000強的企業中有超過一半是普洛斯的客戶，源源不斷的客戶資源背后，普洛斯還通過名為ProLogis Operation System的客戶管理“殺手锏”，有針對性地為客戶提供量身定制的物流解決方案。這種“以客戶為中心”的資源與理念，使得普洛斯在世界范圍內的客戶群中建立了良好的信用口碑，從歐洲、北美再到亞洲所向披靡。 
　　對于國內物流地產開發商，更需要向這些外資企業“拜師學藝”的還在于它們對市場的分析能力與城市發展空間的前瞻性認識。這批外資巨頭不再單方面地集中火力在一線城市，而是逐漸加碼對新興市場的投資。尤其值得一提的是，在拓寬中國物流市場的同時，外資企業已不再把目光局限地關注在經濟效益領域，也開始關注環保效益建設的推廣。 
　　蓋世理在這方面是很好的典范。進入中國物流市場的同時，蓋世理也因地制宜地推出了高性價比可持續性措施（affordable sustainability）的環保理念，力求在幫助客戶創造經濟效益的同時，也能兼顧環保領域與企業社會責任的落實。其在浙江打造的沃爾瑪嘉興配送中心就是這一理念的最好體現。蓋世理在建造倉庫之時就配備了陽光墻、屋頂自然光采集以及太陽能熱水器系統等環保設備，使得配送中心每年得以減少二氧化碳排放量679噸和節約用電715千瓦時。 
　　從金融杠桿運用，到客戶資源與管理，再到對市場的前瞻性分析能力和可持續環保理念，外資巨頭帶著不一樣的發展理念搶灘中國物流地產市場，進而改變國內的“產業生態圈”。或許對于國內物流地產商而言，在“與狼共舞”的同時，也需要從其身上學習更為優秀的“狼性”經驗。（本文來源：中國房地產報）