□ 本報記者 曹亞慧
“阿里挑頭建網，蘇寧吹角更名，京東融資分麾下炙，電商弦翻熱鬧聲。殺場新點兵，自建倉儲飛快，物流地產弦驚……”縱觀近一段時間的電商圈可謂是熱鬧非凡：阿里巴巴牽頭建設物流骨干網；京東商城完成新一輪約7億美元的融資；蘇寧電器更名為“蘇寧云商”。阿里、京東、蘇寧三大電商正在上演電商界的新版“三國演義”。然而，在各大電商三國競賽角力的背后，還有一場“資本游戲”的競逐，那就是電商大佬在物流地產與自建倉儲之間的游離與纏繞。
    尤其是近日京東獲得7億美元的融資，其強大的融資能力背后，也讓我們看到了利用倉儲融資的威力。在電商蓬勃發展的刺激下，國內倉儲物流園供不應求，平均租金呈明顯增長。
倉儲問題凸顯
    初步統計，上海、北京、廣州、成都4大城市，甲級庫40%都是由電子商務占用的。“中國本身的倉儲設施比重少，土地供應越來越緊張了，尤其是好的區位，大家都有體會。北、上、廣這樣的地方獲得大面積的物流設施空間也變得越來越困難，租一個合適的倉儲也是非常難的。”一家大型電商企業負責人說。電子商務快速發展，倉儲供應量上不來的時候，產生了一個供不應求的現象。“現在你要在中國一線城市找2萬~3萬平方米的倉儲設施，根本找不到了。”他說，“而且隨著業務不斷做大，換大庫的壓力接踵而來。”
    物流倉儲設施供不應求使一線城市倉庫租金不斷上漲，持續高位運行。去年3月，中國物流與采購聯合會發布的物流“國九條”政策落實情況的調查報告顯示，北京、上海、廣州、深圳等一線城市倉庫平均租金全國最高，超過25元/月/平方米，部分倉庫平均租金已超1元/天/平方米，接近新城市場商超賣場的租金水平。而據國際知名房地產顧問公司戴德梁行去年11月底發布的一份報告顯示，過去一年間上海部分區域的物流園租金上升了85%。足見倉儲問題現在有多熱。
    然而，與“白熱化的倉儲”形成對照的，是在一些城市、區域想拿下一塊倉儲用地十分困難，使得這些地方倉儲市場更為緊張。電商行業觀察家魯振旺分析認為：“大多數熱點城市的政府對物流用地的控制普遍較緊。”他解釋說，“一線城市或經濟發達地區政府對倉儲物流園的供地其實不多，企業也很難拿到這類用地。原因是物流倉儲對稅收貢獻較低，從地的供應上，政府更傾向于工業企業。就現在上海的話，能夠有這種物流用地賣給電子商務企業的，僅僅是嘉定、青浦等幾個區才有。”一線城市政府物流用地供應積極性總體并不是很高，因此就阻礙了電商企業租賃或投資購買倉儲用地，進行擴倉。
    “在可見的將來倉儲物流市場將維持供不應求狀態，租金也將穩步上升。倉儲物流市場租金持續上漲的背后其實是土地供應不足。”魯振旺認為。
    受此影響，全國各地市場需求的快速增長拉動倉儲物流逐步升溫，越來越多電商企業開始買地自建倉儲板塊，或大規模進入物流地產。除了對現實倉庫供應狀況不滿，對倉儲剛性需求外，土地增值、溢價等因素也導致物流地產“大躍進”。
押寶物流地產
    如果說客觀需求推動了物流地產熱潮席卷之勢，而當電子商務產業的發展速度明顯加快、巨大的商業潛力逐步顯現之時，越來越多的人開始意識到，行業的擴張必然要求物流地產等配套設施同步向前。而這正吸引越來越多的電商企業進入開始這場豪賭。
    其實很早以前，蘇寧電器 （現名蘇寧云商）就曾在物流地產領域橫沖直撞，直至今日，已經悄悄成長為中國屈指可數的物流地產巨頭之一。而且全球最大的零售企業沃爾瑪，則直接掌管著一家物流地產巨頭——蓋世理集團，至今在全球建立自己的物流基地。
    在中國物流策劃研究院副院長李芏巍看來：“物流地產是新一輪爭奪的蛋糕！”
    他認為：“未來的商業發展是‘門店+網店+倉儲+配送’一體化的運作，這種一體化運作怎么協調需要物流基地。物流園區和物流地產能夠帶動產業集聚，對區域經濟的貢獻是很大的！”
    而物流資產的價值與潛力也因為京東商城7億美元融資的落地得到驗證。有業內人士透露，京東商城本輪融資采取的方式跟之前多輪融資都不同，最大的可能是用物流資產 （物流倉儲和地皮）做抵押融資。如果上述是事實，意味著京東商城開始利用物流倉儲體系進行針對性融資。據不完全統計，自2009年起，京東商城開始在全國密集購買倉儲用地，目前持有的土地約為2000畝，且京東商城在倉儲上的投入已經不是小數目。物流倉儲體系已經成為京東的一項重要“資本”。
    與京東的高調砸重金自建不同，阿里一直表示會部分自建倉儲或者與合作伙伴共建，或通過入股部分物流公司并與它們開展倉儲方面的合作。2011年年初，阿里巴巴集團便斥資千億大規模建設倉儲物流環節，并將其倉儲定位為“專業的物流地產商”。
    易觀國際電子商務咨詢中心總經理馮陽松接受記者采訪時表示，阿里巴巴不作為經營主體去大量買地去做倉儲，而是一直強調去做輕模式，打造一個平臺——有專門的倉儲公司，也有第三方物流公司，把這些資源整合起來建立一個生態系統和規則。“然而要推動這個事情，假如沒有任何阿里巴巴的資金介入，大家對這件事情的信心和力度、速度方面都會打折扣。因此，阿里巴巴在某些點上以參股的方式，占一定股份。”根據阿里巴巴的設想，阿里倉儲將由阿里巴巴集團主導。
    今年1月23日，阿里巴巴與多家公司和機構達成戰略合作共識，計劃聯手建立中國智能物流骨干網 （簡稱CSN）。而對CSN，更多的人相信，阿里巴巴的預期是控制物流地產樞紐和信息平臺，吸引專業的物流服務商與之合作，營造合縱連橫的業務“生態圈”。
    如果說電商的發展崛起是一群屌絲的狂歡，那么電商物流地產更多是一場豪強的盛宴。一方面是賭地價升值，因為土地的供應量是有限的，因此物流地產有升值的空間。另一方面，受電子商務發展火暴的影響，一些地方對大型電商企業還是比較歡迎的，這在一定程度助漲了電商拿地的欲望。
    電商的大量涌入導致物流用地成為熱炒對象。據魯振旺介紹說，在上海，物流用地在每畝50萬～60萬，不過獲得土地卻非常困難。由于政府把關較嚴格，對開發商資質以及項目的要求較高，拿到一塊物流用地通常需要花費一年半到兩年時間。
    面對電商的“大兵壓界”，一家傳統的倉儲企業經理表示：“壓力肯定有啊，畢竟京東和阿里融資能力很強，傳統的倉儲物流企業將來的發展會非常嚴峻，但要分孰優孰劣還為時尚早。”他告訴記者，“比如倉儲硬件設施、軟件，還有服務等，都還是未知數。”他調侃說：“那就要等到退潮后，看誰在裸泳！”
尋求發展模式
    在資本雄心攪動的倉儲擴張沖動下，除了拿地建倉的急先鋒——京東商城，卓越、當當、凡客誠品等也都不同程度地介入到物流倉儲的擴張中。在大干快上的盛世豪情下，國內物流倉儲設施的總體規模與水平固然在迅速提升，但業內人士也看出了其中的隱憂。
    無論是自建倉儲還是做物流地產，都不可能成為電商企業“私家樂園”。拿地、建倉之后，除了自用，要讓這筆投資產生收益，電商就得把自建倉庫再租出去，兼做開發商和房東，能否做到成功的角色轉換還是未知數，這在很多人看來充滿危險。
    而馮陽松認為：“從亞馬遜的例子看是可以的。京東商城自建倉儲未來一定會社會化的。從大的趨勢上電商未來一定是有這個容量的，這跟零售的總體規模是相對應的，社會化物流的需求市場是很大的。所以京東會做越來越重的自有倉儲，他是圍繞核心競爭力來做的延展服務，順帶著還可以把他的效率提升上去。”
    事實上，2012年，京東就已經將物流體系對外開放了。其中，就包括對外出租了部分倉庫。據業內人士估算，按照22～25元/平方米計算，2012年約出租10萬平方米，全年僅收租金就有約3億元人民幣。
    李芏巍則更傾向于，“專業的人去做專業的事兒”。在他看來，電商純粹和物流脫離，對其來講是一種缺失；而如果電商全部把物流攬過來，排斥了第三方的存在，就缺少了物流社會化的價值體現。“最好的是電商和物流合作起來。比如目前在武漢的空港基地，排除了其他類型的企業入場，基本上圍繞電商和快遞為主體的公司合作運營。”
    他還強調，電商的發展和所產生的需求，在一定程度上正在倒逼傳統物流產業園區加速轉型。電商要求“四位一體”化的運作，因此，不應該再走傳統的物流園區模式。“例如有些物流園區板塊，目前已經純粹是電商、倉儲、配送企業在做的，與常規的公路型的物流園區運作是有著截然不同的模式。”
    電商企業、快遞企業、倉儲企業，通過參股、合作、技術輸出等形式一起開發物流園區，已經成為物流產業園區開發的趨勢。而以電商物流為主題的產業集聚區和物流產業基地建設目前已經成為一項共識，但還需要充分挖掘合作空間。